- この記事のハイライト
- ●相続人同士のトラブルは「同居していた相続人」「子どもの相続権」が原因になることが多い
- ●平等に分ける分割方法は「換価分割」「現物分割」「代償分割」「共有分割」がある
- ●名義変更のトラブルは「登記に手間がかかること」「すぐに売却できないこと」が原因になることが多い
不動産を相続するとき、相続人同士で話し合いがまとまらず、トラブルに発展するケースが少なくありません。
トラブルになりやすいケースと解決策を知っておくと、いざというとき安心です。
今回は不動産相続でよく起きるトラブルを、「相続人同士で揉めるケース」「平等に分けようとするケース」「名義変更していないケース」の3パターンで解説します。
和歌山市でこれから不動産を相続する予定のある方は、ぜひご参考にしてください。
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不動産相続のトラブル①相続人同士で揉めるケース
相続人が複数いる不動産相続では、相続人同士のトラブルが起こりやすいです。
ここからは相続人同士でトラブルになるケースとその解決策を解説します。
同居していた相続人とトラブルになるケース
被相続人と同居していた相続人がいる場合、ほかの相続人との不平等になりトラブルにつながる可能性があります。
たとえば父が亡くなり、居住していた不動産を相続するケースを例に考えてみましょう。
子どもは長男と次男の2人兄弟で、長男が父と同居し介護していたとします。
しかし長男と次男の法定相続分は2分の1ずつです。
そうなると長男が「次男は介護していないのに不動産を平等に分けるのは納得いかない」と主張する可能性があります。
子どもの相続権でトラブルになるケース
被相続人が離婚しているケースでは、前婚の子どもにも相続権があります。
前婚の子どもの存在を知らないまま遺産分割協議を進めてしまい、後からトラブルになるケースは少なくありません。
遺産分割協議は相続人全員が参加することが条件です。
そのため前婚の子ども抜きで実施した遺産分割協議の内容は白紙に戻ってしまいます。
相続人同士のトラブル解決策
相続人トラブルは、被相続人とのコミュニケーション不足が原因であることがほとんどです。
したがって被相続人が生前元気なうちに、相続について話し合っておくことが有効な解決策になります。
まずは法定相続人はだれなのか、前婚の子どもの存在を含めて確認しましょう。
認知している子どもも相続権を持つことになるので、必ず正直に伝えてもらいます。
そして所在や連絡先を確認し、相続発生時に連絡できるようにしておくことが必要です。
次に被相続人がどのように遺産を引き継ぎたいのか、生前に意思表示をしてもらいます。
意思表示の内容を明確にするために、遺言書を作成しておくのがおすすめです。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があります。
公正証書遺言は公証人に作成してもらうので、最もトラブルになりにくい方法です。
ただし公正証書遺言は手間や費用はかかるので、事前準備が不可欠です。
生前に相続のことを話すのは、あまり気が進まないかもしれません。
しかし相続人間の衝突を防ぐ重要なプロセスなので、しっかりと準備しておくことが大切です。
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不動産相続のトラブル②平等に分けようとするケース
平等に分割しようとしてトラブルになるケースもあります。
相続した不動産を分ける方法は「換価分割」「現物分割」「代償分割」「共有分割」の3つがあり、特徴は以下のとおりです。
換価分割…不動産を売却して得られた売却代金を平等に分け合う
現物分割…不動産を物理的に分けて相続する
代償分割…相続人の1人が不動産を相続し、ほかの相続人に代償金を支払って精算する
共有分割…相続人全員で不動産を共有する
それぞれの方法でトラブルになりやすいケースを解説します。
換価分割でトラブルになるケース
換価分割は平等に分けやすい方法です。
しかし売却方法や売却価格を決める際に話し合いがまとまらず、トラブルになる可能性が高いです。
また同居していた相続人は不動産売却する場合、現在住んでいる家を退去しなければなりません。
家を失いたくないという理由で、同居していた相続人が売却に反対する可能性もあるでしょう。
現物分割でトラブルになるケース
1つの不動産を相続する場合、現物分割だと物理的に分けられない可能性が高いです。
狭小な土地を現物分割すると、評価額が下がってしまう可能性もあります。
一戸建て住宅やマンションだと、そもそも物理的に分割すること自体が難しいです。
代償分割でトラブルになるケース
不動産を引き継ぐ相続人が代償金を払えずにトラブルになることが懸念されます。
相続人に十分な資力がなければ、代償分割は成立しないので注意しましょう。
また代償分割の場合は不動産の評価方法が原因で揉めることもあります。
代償金を支払う側は安く評価してほしいですし、受け取る側は高く評価してほしいものです。
そのため、どの評価額をもとにするかでお互いの意見が対立することが予想されます。
共有分割でトラブルになるケース
共有分割は平等に分け合える方法ですが、将来不動産を売却するのが難しくなります。
共有名義の不動産は、共有者全員の合意を得なければ売却できないためです。
売却するかしないかで意見が割れて、トラブルになってしまうリスクがあります。
また共有者がどんどん増えて「メガ共有」になると、共有者がわからなくなってしまう恐れもあるでしょう。
分割によるトラブルの解決策
平等に分けようとして共有分割にするのは大きなトラブルの元です。
もし共有分割にしてしまった場合は、早めに共有状態を解消しましょう。
平等に分けたい場合には、換価分割か代償分割を選択することをおすすめします。
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不動産相続のトラブル③名義変更していないケース
前回の相続時に名義変更登記がされていないケースはトラブルが起きやすいです。
ここからは名義変更していないケースについて解説します。
登記に手間がかかりトラブルになるケース
前回の相続で名義変更していないと、登記手続きに大変な手間がかかります。
たとえば父が亡くなり、相続する不動産の登記が祖父の名義のままだったとしましょう。
そうなると祖父の代にさかのぼって、遺産を整理をしていく必要があります。
父の兄弟姉妹に連絡をとり、遺産分割協議書の有無を確認することも欠かせません。
父の兄弟姉妹が死亡している場合、その相続人まで範囲が広がってしまいます。
このように2代にわたり相続人を確認し、名義変更登記するのは至難の業となるでしょう。
すぐに売却できずトラブルになるケース
名義変更がされていない不動産は売却することができません。
不動産を売却できるのは登記上の名義人のみだからです。
名義変更登記の手続きが長引くほど、売却は先送りになるでしょう。
名義変更によるトラブルの解決策
親が亡くなってから名義変更されていないことが判明すると、問題が複雑化します。
親が生きているうちに不動産の名義がだれになっているかチェックしておきましょう。
もし名義変更されていなければ、親自身で兄弟姉妹を集めて話し合ったほうがスムーズです。
もし親の死後に名義変更していないことがわかった場合は、弁護士や司法書士に依頼すると良いでしょう。
費用はかかりますが、着実に手続きを進めることができます。
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まとめ
不動産相続で思わぬトラブルが起こってしまうと、その後相続人同士の関係がこじれてしまうことがあります。
相続後も良好な関係を保てるように、トラブルのパターンを意識して生前から親と会話を重ねておくことが肝心です。
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