- この記事のハイライト
- ●土地の評価額とは公的機関などが発表する指標となる土地の価格
- ●土地の評価額は種類ごとに目的や特徴が異なる
- ●評価額は公的機関が運営する土地総合情報システムなどのWebサイトや自治体のホームページなどで確認できる
土地の売却検討や相続にともなって評価額を調べたい場合、どの指標や価格を参考にしたら良いのでしょうか。
このような疑問をお持ちの方へ向けて、本記事では5種類ある評価額の特徴や調べ方について解説します。
和歌山市内で土地を所有していて評価額を確認したいとお考えの方は、こちらの記事を参考にお役立てください。
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土地の評価額とは？
そもそも、土地の評価額とはどのようなものなのでしょうか。
ここでは、売却価格との違いもあわせてご説明します。
土地の評価額とは？
土地の評価額とは、公的機関が発表する土地の取引や税額算出の指標となる価格のことです。
「土地の売却相場を知りたい」「固定資産税の計算をしたい」「相続税のために遺産総額を知りたい」ケースなどで利用します。
不動産会社が査定依頼を受けると、適正な査定額を算出できるように周辺の取引事例とともに評価額を確認します。
評価額から査定額が乖離していないか、土地の評価額はどのように変動しているかなど、査定の基準としているのです。
土地の評価額と売値は違う？
土地の評価額と、実際の売値や売却相場は違います。
なぜなら土地の評価額は公的機関が決めるものですが、売値は売主が決定するものだからです。
売主の意向により、評価額より高く売ることも、安く売ることもできます。
売値の基準になることはあっても評価額と売値が同じでなければならない、ということはないのです。
需要の高い土地は、評価額より高い価格で売り出しても売却は難しくありません。
評価額には取引事例も影響を与えるため、高く売れる場合は将来的に評価額も上昇すると言えます。
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土地の評価額は5種類！それぞれの特徴とは
土地の評価額は5種類あり、それぞれ目的や特徴を持っています。
公示地価と基準地価
国土交通省が毎年1月1日時点の土地評価額を3月頃に公示するのが公示地価です。
公示地価は適正な地価の形成を目的にしていて、不動産取引や公共用地の入札などさまざまなことに活用されていることが特徴です。
また、この後に解説する固定資産税路線価や相続税路線価の評価額は公示地価を参考にして決定しています。
全国で2万6,000地点の基準地の地価を評価し、その方法は1地点あたり2名以上の不動産鑑定士の鑑定評価を参考に決定されるのです。
なお、公示地価を補完するための地価として基準地価があります。
こちらは都道府県が公示しているもので、公示地価では網羅できなかったエリアを基準地として指定されています。
固定資産税評価額
各市区町村が固定資産税額などを決定するために設定しているのが固定資産税評価額です。
土地の固定資産税評価額は、土地の固定資産税路線価を基準に決定されます。
路線価とは、その道路に面した土地1㎡あたりの価格であり、実際に税額を求める際は「路線価×敷地面積×補正率」で算出します。
補正率は、土地の間口・方位・形状・面している道路の数などを評価額に反映させるためのものです。
固定資産税路線価は公示地価を元に決定され、3年に1回ごとに見直されます。
相続税路線価
固定資産税路線価は市区町村が設定しますが、相続税路線価は国税庁が設定する評価額です。
路線価としての考え方は同じですが、目的が違い、こちらは相続税や贈与税を計算するための評価の根拠として利用されます。
相続税路線価が定められていない道路もあり、その場合は倍率方式を用いて算出します。
倍率方式とは、国税庁がエリアごとに定めた倍率を固定資産税評価額に掛けて相続税評価額を算出する方法です。
実勢価格
実勢価格は実際に市場で取引されている価格で、過去の取引事例の平均値から算出します。
混同されやすい価格に販売価格がありますが、こちらは値引き交渉などがあると変動し、実際に取引された価格と異なる場合があります。
たとえば、3,500万円で売却されていて実際に取引された価格が3,300万円なら、3,300万円が実勢価格です。
実勢価格は売主や買主の意向に左右されて変化することも踏まえておく必要があります。
実勢価格は取引事例の平均値なので誰が決めているということはありませんが、国土交通省が発表している取引価格は参考になります。
なぜなら、実際に不動産取引した買主からの取引価格や内容のアンケートを取得し公表しているからです。
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土地の評価額の調べ方
土地の評価額は種類ごとに特徴が異なりますが、調べ方もそれぞれ異なります。
ここでは、5種類の評価額の調べ方を解説します。
公示地価・基準地価の調べ方
公示地価や基準地価のもっとも手軽な調べ方は、国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を確認することです。
調べたい地域と評価額の対象、調査年、用途区分、地価を選択すると、絞り込んで検索できます。
調べたい地域については日本地図から都道府県、市区町村を選択し絞り込みます。
評価額の対象は「地価公示」「都道府県地価調査」「地価公示＋都道府県地価調査」の3つの項目です。
広く確認したい場合は、3つ目の「地価公示＋都道府県地価調査」の選択をおすすめします。
調査年は単年の範囲のことなので、現在の土地の評価額をお知りになりたい場合は最新調査年にチェックを入れます。
用途区分は住宅地や商業地、工業地などの種別のことです。
所有している土地と同条件の用途区分にチェックを入れて、地価公示を確認しましょう。
地価は指定した地価額がある場合に入力する項目なので、これから新たに調べる場合には空欄のままで大丈夫です。
以上を入力し、検索すれば調査結果が表示されます。
固定資産税路線価の調べ方
固定資産税路線価は「一般財団法人資産評価システム研究センター」という機関が運営している「全国地価マップ」というサイトを利用すると調べやすいでしょう。
ここには固定資産税路線価だけでなく相続税路線価や公示地価などの情報もあるので、まとめて調べることも可能です。
ホームページにアクセスしたら調べたい評価額を選択し、エリアを選択すれば固定資産税路線価が記載された地図が出てきます。
面している道路の路線価と敷地面積を掛けて計算すれば固定資産税評価額を調べられます。
一方で、固定資産税路線価の表記がない地域はどうしたら良いでしょうか。
その場合は状況類似地域という項目にチェックを入れ、調べたい土地の類似地域の中にある標準宅地の単価を用います。
相続税路線価の調べ方
固定資産税路線価と同じように「全国地価マップ」でも調べられますが、国税庁のホームページでも確認可能です。
国税庁が運営する「路線価図・評価倍率表」を確認し、地域を選べば対象地に面している道路の路線価を調べられます。
相続税路線価が記されていない場合には「評価倍率」が表示されます。
実勢価格の調べ方
実勢価格は国土交通省の「土地総合情報システム」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用して確認します。
また、路線価や固定資産税路線価、公示地価などの評価額を元に計算することも可能です。
「レインズ・マーケット・インフォメーション」とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するホームページです。
全国の不動産取引の実績を確認できるので、実勢価格を調べるには分かりやすい媒体と言えるでしょう。
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まとめ
土地の評価額とは公的機関などが発表する土地の価格で、取引や税額の指標となります。
5種類の評価額はそれぞれ目的や特徴が異なり、調べ方にも違いがあるため、参考にする際には目的に合った評価額を選ぶことが大切です。
土地の売却で相場を確認したい場合や、相続で評価額を調べたいときに利用するものなので、調べ方や計算方法をよく確認しておきましょう。
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