- この記事のハイライト
- ●事故物件はリフォームすることで資産価値の低下を抑えられる
- ●工事費用として水回りの交換だけでも200万円程度の予算が必要
- ●特殊清掃後のリフォームであっても工事業者には事故物件であることを明確に伝える
所有している不動産が事故物件になってしまい、資産価値を保つためにリフォームやリノベーションに取り組む方は少なくありません。
本記事ではリフォームした事故物件の資産価値について、費用の相場や注意点とともにご紹介します。
和歌山市内で事故物件を所有し、今後どうするかを検討している方は参考にしてみてください。
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事故物件のリフォームで資産価値はどうなるか？
所有している事故物件の資産価値の低下を防ぎたい、悪いイメージを払拭したいと考え、何らかの対策を講じる方は少なくありません。
対策として事故物件をリフォームした場合、資産価値にはどのような影響を与えるのでしょうか。
リフォームには資産価値の低下を抑える効果がある
事故物件をリフォームすると資産価値の低下をある程度は抑えられますが、資産価値の低下自体は防げません。
間取りを変えるなどの大規模なリフォームをしたとしても心理的瑕疵は無くならず、告知義務が残るためです。
たとえば、資産価値が30％下がった事故物件をリフォームして悪い印象が和らぐと、資産価値の低下が30％から15％程度に抑えられるかもしれません。
事故物件でない部屋と比べた場合に資産価値の低下は避けられませんが、リフォームしたほうが資産価値の下落幅を抑えることが可能です。
リフォームしても残る告知義務とは
告知義務とは、多くの入居者や買主が「知っていたら契約しなかった」と感じる事柄を、契約締結前に伝えなければならない義務のことです。
雨漏りやシロアリ被害など、物理的に欠陥があって生活に支障をきたす不具合（物理的瑕疵）は、告知義務を果たさなくてはなりません。
また、近くにある工場の作業音が響きやすかったり、近所のゴミ屋敷から悪臭がしたりと、周辺環境による不具合（環境的瑕疵）も告知義務が生じる可能性があります。
事故物件は、その物件に暮らすことによって精神的な負担を感じやすい心理的瑕疵に該当し、ほかの瑕疵と同様に告知が必要です。
心理的瑕疵の場合、賃貸借取引なら約3年で告知義務がなくなりますが、売買取引では告知義務に時効はありません。
ただし、病死や不慮の事故で亡くなり、すぐに見つかった場合や、普段使用しない共用部で亡くなっていた場合は、告知しなくても良いとされています。
その一方で、他殺や自殺によって亡くなったケースは資産価値に大きな影響を与えてしまうでしょう。
自然死だとしても発見まで時間がかかり特殊清掃が必要になった場合には、他殺や自殺と同じように扱われるため注意が必要です。
いずれにしても、借主や買主の判断材料になるため、過去にあった事故については告知することが望ましいと言えます。
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事故物件におけるリフォーム費用の相場とは
事故物件のリフォームは大掛かりな工事になるケースもあるため、費用相場を把握しておくと安心です。
ここでは、内装・水回り・フルリノベーションの費用相場について解説します。
内装リフォームの費用相場
事故物件のリフォームではクロスを張り替える方が多く、汚れがひどい場合などは全面的に張り替えるケースも少なくありません。
クロスの貼り替えは、1㎡あたり1,000円程度が相場です。
この1㎡は床面積のことではなく実際に張り替える壁の面積で、壁や天井の面積は概算の計算として床面積の3倍を目安にして計算します。
この計算で算出した概算価格に諸経費や雑費を20％程度追加すれば、大幅に狂うことはありません。
ただし、勾配天井や吹き抜け、天井が高い部屋はクロスの面積が増え、張り替えに足場などが必要になるため、費用が割増になるので注意が必要です。
事故物件のリフォームでは、床の張り替え工事が必要になる場合もあります。
床の張り替えは建具や壁にも影響を及ぼすため、既存の床に上張りするのか、全面的に張り替えるのかで費用が大きく変わります。
ファミリータイプのマンションなど面積が広い物件では、床の張り替えだけで100万円以上かかることもあるでしょう。
水回りのリフォームの費用相場
水回りのリフォームでは、おもにトイレ・洗面化粧台・浴槽・キッチンなどの交換をおこないます。
商品のグレードや仕様にもよりますが、トイレや洗面化粧台の交換は20万円程度が相場です。
浴槽は現状がユニットバスなのか在来工法なのかで金額が変わり、設備の代金として10万～15万円、設置費用として3万～5万円を考えておくと良いでしょう。
キッチン交換は仕様やメーカーによって変わりますが、こちらも50万円から150万円程度が相場の価格です。
ただし、交換だけならご紹介した価格で対応できますが、間取りや向きの変更をする場合にはこの限りではありません。
壁や配管工事、電気やガス工事も必要になる大掛かりな工事なので、大幅に費用も増えるでしょう。
フルリノベーションの費用相場
フルリノベーションは、一戸建てかマンションかで費用の相場が変わります。
なぜなら、マンションは室内の工事だけで済みますが、一戸建ては外壁や屋根の工事もおこなうケースがあるからです。
床面積が30坪の一戸建ては、間取りの変更やスケルトンを目的とするフルリノベーションの場合は1,200万円から1,500万円の費用がかかります。
60㎡から70㎡のマンションなら600万～1,000万円程度、外壁などは管理組合で修繕するので検討する必要はありません。
賃貸物件などで25㎡程度の部屋をリノベーションする場合には、300万～400万円程度が必要です。
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事故物件のリフォームで押さえておきたい注意点
リフォームにも事故物件ならではの注意点がいくつか存在するため、ご説明します。
事故物件であることをリフォーム業者に伝える
特殊清掃が完了している物件や、あまり汚れていない物件のリフォームでも、事故物件であることをリフォーム会社に伝えましょう。
伝えないままリフォーム工事を進め、途中で事故物件の事実が判明した場合、契約違反として工事が解約される可能性もあります。
事故物件の工事を断る業者もあれば、事故物件だからこその施工内容を提案してくれる業者もあります。
事故物件であることを伝え、納得してもらったうえで工事を進めましょう。
希望条件をしっかりと伝える
希望条件をリフォーム業者にしっかりと伝えることも、注意点の1つです。
工事の見積もりを兼ねた現地での打ち合わせの際に、予算や工事内容、仕上がりのイメージや使用したい材料など、事前にまとめた希望条件を伝えましょう。
そのうえで、希望条件が現実的な内容なのか、予算内に収まるかなど、リフォーム業者のアドバイスをもとに打ち合わせを進めるとスムーズです。
希望条件を伝えず、細かい部分の打ち合わせをしないまま工事を進めると、理想と異なる仕上がりになる可能性があるので注意しましょう。
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まとめ
事故物件のリフォームをしても告知義務が残るり資産価値の低下自体は避けられませんが、下落幅を抑えるために有効な手段です。
リフォームを依頼する際には、工事業者に対して事故物件であることを伝えましょう。
また、あらかじめリフォームの希望条件をまとめておくことも大切です。
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