- この記事のハイライト
- ●譲渡所得の計算方法は「売却収入－（取得費＋譲渡費用）」である
- ●取得費には「不動産の購入代金」「建物の建築代金」「仲介手数料」「登記費用」「不動産取得税」「印紙税」「リフォーム費用」「設備費」「土地の改良費」「借入日から使用開始日までのローンの金利・手数料」などが含まれる
- ●譲渡費用には「仲介手数料」「測量費」「解体費」「立ち退き料」「違約金」「一部の登記費用」などが含まれる
不動産売却で譲渡所得が発生すると、売主に譲渡所得税がかかることをご存じでしょうか。
譲渡所得の計算方法を覚えておけば、不動産売却でいくら譲渡所得税がかかるのかわかります。
この記事では、不動産売却における譲渡所得の計算方法を解説します。
和歌山市で不動産売却を検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
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不動産売却における譲渡所得の計算方法
そもそも「譲渡所得」という言葉を初めて聞く方も多いのではないでしょうか。
ここからは、譲渡所得とは何かや、譲渡所得の計算方法について解説します。
譲渡所得とは
譲渡所得とは簡単に言うと、資産を譲渡・売却することによって発生した利益のことです。
不動産売却の場合は、土地や建物の売却によって生じた利益のことを譲渡所得といいます。
譲渡所得の対象は、不動産以外にも株式やゴルフ会員権などがあります。
一方で事業用の商品や山林などは譲渡所得の対象外です。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
売却収入－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
売却収入とは不動産売却によって買主から受け取ったお金の総額です。
不動産の売却代金のほかに、固定資産税や都市計画税の精算金も売却収入に含まれます。
取得費とは売主が不動産を購入した際に支払った費用です。
取得費の計算方法は実額法と概算法の2種類があり、大きい金額のほうを採用します。
実額法と概算法の計算方法は、それぞれ以下のとおりです。
実額法：不動産の購入代金＋購入にかかった費用－減価償却費
概算法：売却収入×5％
譲渡費用は不動産を売却する際に売主が支払った費用です。
取得費と譲渡費用に含まれるものは、後ほど解説します。
譲渡所得税とは
譲渡所得が発生した場合、その金額に応じて譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
復興特別所得税とは東日本大震災の復興を目的とした税金で、2037年まで課税されます。
不動産売却における譲渡所得税は分離課税方式になっていて、ほかの所得と切り離す計算方法が大きな特徴です。
譲渡所得税を申告・納税する際は、事業所得や給与所得とは別に計算して不動産売却の翌年に確定申告する必要があります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算方法は、譲渡所得から特別控除を差し引いた課税譲渡所得に税率をかけて計算します。
計算式は以下のとおりです。
譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得
課税譲渡所得×税率＝譲渡所得税
特別控除とは一定の条件を満たすことによって、税金の負担を減らせる制度です。
さまざまな制度がありますが、一部を抜粋してご紹介します。
マイホーム売却時の3,000万円特別控除
自宅を売却した場合、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる制度です。
「自分が住んでいる家屋であること」「売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと」など、適用には条件があります。
空き家の3,000万円特別控除
被相続人が住んでいた不動産を相続した場合、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる制度です。
この制度も「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」「売却代金が1億円以下であること」など条件を満たさなければ、適用を受けられません。
特別控除の適用によって、課税譲渡所得が0になれば譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって税率が異なります。
売却する不動産の所有期間が5年以下であれば税率は39.63%、所有期間が5年超であれば税率は20.315%です。
このように所有期間が長い方が税率が下がる仕組みになっています。
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不動産売却における譲渡所得の計算で取得費に含まれるもの
実額法の場合、取得費は不動産の購入代金と購入にかかった費用から減価償却費を差し引いて計算します。
ここからは取得費に含まれる代表的なものを抜粋して解説します。
不動産の購入代金
取得費のうち一番大きな金額を占めるのが、不動産購入代金です。
建物の建築代金
土地を買って建物を建てた場合、その建築代金は取得費に含まれます。
仲介手数料
仲介手数料とは、購入時に仲介した不動産会社に支払った報酬です。
仲介手数料も、取得費に含めることができます。
不動産会社から発行された領収書を見て、仲介手数料の金額を確認しましょう。
登記費用
所有権移転登記で支払う登録免許税も、取得費のひとつです。
売買による所有権移転登記の場合、登録免許税は固定資産税評価額の2%で計算します。
ただし令和5年3月31日までは軽減税率適用により、固定資産税評価額の1.5%です。
登記手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士報酬も取得費に含めることができます。
不動産取得税
不動産取得税も取得費に該当します。
土地と住宅家屋の不動産取得税は、固定資産税評価額の3％です。
印紙税
不動産の売買契約書に課税される印紙税も、取得費に含まれます。
印紙税は契約金額によって金額が変わります。
リフォーム費用
建物のリフォーム費用は取得費に含めて計算できます。
ただし取得費に含める際は、リフォーム費用から減価償却費を差し引かなければなりません。
設備費
設備費とは不動産取得後に加えた設備費用のことです。
土地の改良費
土地の取得にあたり埋め立てや地盤強化などをおこなった場合、その改良費は取得費になります。
借入日から使用開始日までのローンの金利・手数料
取得費に含めることができるのは、ローンの金利・手数料のうち借入日から使用開始日までにかかったものだけです。
使用開始日以降は取得費に含めることができないため注意しましょう。
住宅ローン保証料についても取得費に含めることはできません。
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不動産売却における譲渡所得の計算で譲渡費用に含まれるもの
譲渡費用は不動産を売却する際に売主が支払った費用です。
ここからは譲渡費用のうち、代表的なものを抜粋して解説します。
仲介手数料
売却を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料は譲渡費用に算入できます。
測量費
売却するために測量をおこなった場合、測量費は譲渡費用となります。
ただし売却を目的とした測量でない場合は譲渡費用にできないため、注意しましょう。
解体費
土地を売却するために建物を解体した費用も譲渡費用に含めることが可能です。
建物の損失額も含めて計算します。
立ち退き料
貸家の売却にあたり、賃借人に明け渡してもらう際の立退料も譲渡費用に含まれます。
違約金
売買契約後に、より良い条件で買ってくれる相手が見つかった場合、最初の買主に支払う違約金も譲渡費用となります。
登記費用
登記費用は譲渡費用に含まれるものと含まれないものに分かれます。
売却のために建物を解体した際の滅失登記は、譲渡費用です。
一方で抵当権抹消登記や所有権移転登記は譲渡費用に該当しません。
名義書換料
借地を売る際は地主の承諾が必要になりますが、その際に支払う名義書換料は譲渡費用に含むことができます。
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まとめ
譲渡所得を計算する際は、取得費と譲渡費用に含まれるものを覚えておく必要があります。
和歌山市で不動産を売るなら「和歌山市不動産売却センター」へ。
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