- この記事のハイライト
- ●住み替えが理由の不動産売却では、売却と購入のどちらが先かによって注意点が異なる
- ●離婚が理由で不動産売却をする場合には、財産分与のタイミングに注意する
- ●相続した不動産の売却では、事前に名義変更をおこなうことに注意する
不動産売却の理由はさまざまですが、その理由によって注意点が異なることはあまり知られていません。
本稿では住み替え時・離婚時・相続時の3つの理由ごとに、不動産売却における注意点を解説します。
和歌山市内で不動産売却を検討している方は、ぜひご参考になさってください。
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不動産売却の理由別の注意点①：住み替え
マイホームを売却して新たに購入する住み替えには「買い先行」と「売り先行」の2種類があります。
ここでは買い先行と売り先行の違いや、それぞれの注意点を解説します。
買い先行の場合
住み替えにおける買い先行とは、現在の住まいを売却するより先に新居を購入する流れのことです。
新居への引っ越し後は、空き家の状態で売却できるため、購入希望者には気兼ねなく内見してもらえます。
鍵を不動産会社に預けたり、キーボックスを現地に設置することで内見時の立会いなども不要になり、販売期間中の手間がかかりません。
また仮住まいを用意する必要がなく、売却中の家から新居への引っ越しが一度で済むため、引っ越し費用の負担も最小限で抑えられます。
買い先行の注意点は、一時的に2つの不動産を所有することになるため、住宅ローンを二重に支払う可能性があることです。
ローン残債がある不動産でも、売却代金でローンを完済できるのであれば、ローンを支払いながら売却活動をおこなえてしまいます。
そのため不動産売却が長引くと、新居で新たに契約したローンだけでなく、売却中の家のローンも支払い続けることになるのです。
そもそも資金力がなければ2件の住宅ローンを借りること自体が難しいため、新居の購入時に融資を受けにくい可能性もあります。
また新居と空き家の両方を管理しなくてはならないため、売却期間が長引くと管理の負担が大きくなることも注意点のひとつです。
売り先行の場合
売り先行とは、マイホームを引き渡した後に新居を購入する流れのことです。
マイホームを売却した資金を新居の頭金に充てられるので、余裕をもった資金計画を組めることがメリットです。
ローン残債のある状態で不動産売却をしたとしても、売却代金で完済したあとに新居を購入するため、新居の住宅ローンを組みやすくなります。
一度、仮住まいに転居するので、希望の物件が見つかるまでじっくりと新居を探せることもメリットだといえます。
売り先行の注意点は、仮住まいの費用や賃料、引っ越し費用が余計にかかることです。
売却期間中も住みながらの売却になるので、内見対応のために多くの時間が費やされます。
買い先行での不動産売却に比べ、売却期間中の負担が大きく感じられるでしょう。
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不動産売却の理由別の注意点②：離婚
3組に1組の夫婦が離婚している現代社会では、離婚が理由で不動産売却をするケースも少なくありません。
離婚による不動産売却では、財産分与について注意が必要です。
財産分与の範囲
離婚にあたり婚姻期間中に築いた財産を分割する作業を「財産分与」といいます。
結婚後に購入したマイホームも財産分与の対象であり、夫が名義人となっている場合でも、妻には50％の所有権があります。
財産分与の注意点は、婚姻前に形成した財産については財産分与の対象にならないことです。
たとえばマイホーム購入金額の半分を夫が婚姻前に積み立てていた貯蓄を利用して支払い、夫単有でマイホームを購入したとします。
このケースでは、婚姻前の夫の貯蓄を除いた部分が財産分与の対象になるため、財産分与での妻の所有権は全体の25％になります。
実際の計算はもっと細かくなりますが、財産分与の範囲には気を付けましょう。
財産分与のタイミング
マイホームを売却して現金で財産分与をする場合、財産分与のタイミングに注意しましょう。
離婚前に財産分与をおこなうと、離婚成立前の贈与になってしまいます。
財産分与を成立させるためには、不動産売却自体は離婚前にしたとしても、売却して得た資金は離婚後に分配しなくてはなりません。
また早すぎる財産分与だけでなく、遅すぎる財産分与にも注意が必要です。
財産分与を請求できる期間は離婚が成立した日から2年以内であり、2年のうちに財産分与を求めて相手の同意を得られれば、期間の定めなく財産分与ができます。
しかし2年を超えると財産分与の権利が消滅するため、2年以上経過する前に財産分与の合意を得るようにしましょう。
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不動産売却の理由別の注意点③：相続
相続は突然発生するため、万全な準備を整えることが難しいうえ、さまざまな手続きが生じて慌ただしくなります。
相続が理由の不動産売却は慌ただしさゆえに注意点を見落としやすいため、事前に確認しておきましょう。
相続登記
遺産の相続人が確定したら、名義変更をしなければなりません。
不動産の名義変更では所有権の移転登記をおこなう必要があり、この登記は相続にともなうものであるため相続登記と呼ばれます。
不動産の相続にあたっての注意点は、相続登記をしなければ賃貸に出したり売却したりできないことです。
相続登記をしなくても自分自身や親族が居住するだけなら問題なく生活できますが、賃貸に出す場合や売却する場合には、名義が故人のままでは取引自体ができません。
また相続登記は2024年4月に義務化され、名義が故人のままだとペナルティが発生する点にも要注意です。
相続登記をしない場合には10万円以下の過料が科せられ、現在未登記の物件もさかのぼって登記をおこなう義務が発生します。
ペナルティを避けるためにも、不動産を相続した場合は速やかに相続登記をおこないましょう。
相続税の納税期限
相続税の納税期限は、相続の発生を知った日の翌日から10か月以内です。
そのため相続不動産の売却代金で相続税を納める場合は、速やかに売却できるように注意する必要があります。
一般的に不動産売却には6か月程度かかるため、相続が発生してから4か月以内には相続人を確定し、名義変更をしなければなりません。
相続が発生した場合、遺産の範囲と遺産総額の確定を最初におこないます。
預貯金や株式などの資産なら評価額の決定は難しくありませんが、不動産の評価額の決定は難しく、相続トラブルの原因のひとつです。
トラブルを避けるために専門家に相談をするのも手ですが、それにも相応の時間がかかり、遺産分割協議が長引くと相続税の納付期限を過ぎてしまうこともあります。
その際は相続人の誰かが相続税を立て替える、遺産に含まれる預貯金で納税する、ほかの資産を売却して納税するなどの方法をとる必要があります。
また不動産を売却する場合には、相続人の代表者に名義変更してから、不動産売却を進める必要がある点にも注意が必要です。
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まとめ
住み替えによる不動産売却には買い先行と売り先行の2種類があります。
買い先行では2件の不動産を同時に所有するための手間や費用がかかること、売り先行では引っ越し費用や仮住まいの費用が余分にかかることが、注意点として挙げられます。
また離婚による不動産売却では財産分与のタイミング、相続による不動産売却では名義変更や相続税の期限に注意しましょう。
このように不動産売却では理由によって注意点が変わるので、不安があればまずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
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