- この記事のハイライト
- ●固定資産税評価額は不動産に関する税金の税額算定のための基礎となる役割を持っている
- ●建物は古くなれば古くなるほど経年劣化の影響で固定資産税評価額も下がる
- ●類似物件の実勢価格は不動産売却時のもっとも重要な指標となる
不動産売却時によく耳にする固定資産税評価額とは何かをご存知ですか。
不動産売却の際には固定資産税評価額の利用目的や他の土地価格との違い、簡易的な計算方法などを知っておくと良いでしょう。
そこで今回は和歌山市で不動産売却をサポートする和歌山市不動産売却センターが、不動産売却で使う固定資産税評価額とは何か、計算方法や他の土地評価額についてご説明します。
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不動産売却の際に利用する固定資産税評価額とはなにか
固定資産税評価額とは、市区町村が設定する不動産の評価額のことで、不動産に関する税金の税額算定のための基礎となる役割を持っています。
不動産を所有していると毎年課税される固定資産税や都市計画税の他に、不動産売却時や購入時には登録免許税・不動産取得税などが課税されますが、これらの税金は土地や建物に対してそれぞれ税率が設定されています。
土地に対する固定資産税が1.4%、都市計画税0.3%、不動産取得税3%というように税率が設定されていて、固定資産税評価額に税率を乗じることで各税金の税額が決まるのです。
固定資産税評価額の評価替えとは
土地の価格は常に市場の影響を受けて価格が変動するので、一定ではありません。
固定資産税評価額についても3年に1度評価替えがあります。
そのため地価の変動が激しい期間が長期にわたって続くと、評価替えから2年目や3年目になると固定資産税評価額と実際の市場価格との差に大きなひずみを生じるケースがあります。
固定資産税評価額が記載された固定資産税の納税通知書は、不動産を所有していれば毎年必ず送られてくるので、不動産価格の目安を確認することができます。
というのも固定資産税評価額を使えば、おおよその市場価格を自分で簡単に計算することができるからです。
土地の固定資産税評価額は市場価格（実勢価格）のおよそ7割程度になるように決定されるので、固定資産税評価額を0.7で割って逆算すれば、不動産売却の際にも土地の市場価格の目安を簡単に計算できるのです。
固定資産税評価額の決め方とは
固定資産税評価額は土地と建物部分を別々に評価して決めるため、固定資産税の納税額も土地と建物とが別々に決定され、それぞれの所有者が納税義務を負うことになります。
固定資産税評価額の決め方は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に従わなければならないという決まりがあります。
この評価基準では、土地については実際に市場で取引された売買価格を参考にし、建物部分については建物を解体して再び建築する際にどれだけの費用がかかるかを表した「再建築費」を基にして評価額を計算すると定められています。
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不動産売却で使う固定資産税評価額の計算方法とは
固定資産税評価額を知りたい時は納税通知書を確認するか、役所に行って固定資産評価証明書を貰いましょう。
他にも、固定資産税の税額が分かっている時は金額を固定資産税の税率1.4%で割って逆算することで固定資産税評価額を計算できます。
書類で固定資産税の税額を確認できれば固定資産税評価額は計算できるので知っておくと便利です。
固定資産税評価額と課税標準額の違いとは
前述の方法は固定資産税評価額と課税標準額が同じケースの場合についてのみ有効な方法のため注意してください。
課税標準額とは、固定資産税評価額に特例措置などを考慮した評価額のことをいいます。
固定資産税は所有している土地の状況によって特例措置が適用され、評価額よりも課税標準額のほうが安くなることがあります。
納税通知書を見ると、固定資産税評価額と課税標準額が分けて記載されているので両者の違いを確認することができます。
特例措置の適用がなければ固定資産税評価額と課税標準額は同じ金額ですが、適用されている場合は異なった金額になることを覚えておいてください。
そのため、固定資産税額を税率1.4%で割って逆算するという方法は、固定資産税評価額と課税標準額が同じ場合にのみ有効な計算方法なのです。
固定資産税評価額の計算方法と決め方とは
固定資産税評価額は、不動産鑑定士による鑑定評価をもとに各自治体が決めています。
建物の固定資産税評価額は再建築費を基にして計算されるので、建物の建築コストが高いほど固定資産税評価額も高くなります。
木造よりも建築コストが高いRC造の方が固定資産税評価額は高くなり、同じ構造でも延べ床面積が大きい方が建築コストが高くなるため、建物の規模が大きいほど固定資産税評価額も高くなるのが一般的です。
各自治体は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて再建築費評点数を計算し、そこに建物の経年劣化を考慮した減額補正率を乗じて、建物の固定資産税評価額を決めているのです。
よって建物は古くなれば古くなるほど、経年劣化の影響で固定資産税評価額も下がることになります。
これらの知識は不動産売却の際、建物の構造や規模を見て直観的に固定資産税が高いか安いかを判断するのに便利です。
一方、土地の固定資産税評価額は地目ごとに評価基準が決められています。
例えば地目が宅地の場合、エリアごとに標準的な土地を選定して、過去の売買実績に基づいた固定資産税路線価を設定します。
設定された固定資産税路線価と、総務大臣が定める固定資産評価基準に定められた各土地の状況に応じた補正率を用いて土地の固定資産税評価額が決まるのです。
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不動産売却で役立つ固定資産税評価額以外の土地評価額について
固定資産税評価額は納税のためだけでなく、不動産売却の場面でも重要な指標として使われます。
実は土地の価格には、固定資産税評価額以外にも同じ1つの土地に対して、利用目的の異なる4つの評価額があります。
他の評価額も不動産売却時に活用されるシーンがあるので、理解しておきましょう。
公示価格
国土交通省が発表する毎年1月1日時点の地価を評価した価格です。
他の土地価格が税額算定を目的としている中、公示地価は土地取引の指標となる金額を公的機関が示すことを目的に発表されます。
そのため不動産売却でも重要な指標となります。
基準地価
毎年7月1日時点の評価額で各都道府県が発表します。
公示地価よりも評価の対象エリアが広いので、公示地価の設定がない場合は基準地価を利用します。
相続税路線価
さきほどの説明で登場した固定資産税路線価とは別で、相続税や贈与税の税額計算の基礎を目的として国税庁が定める土地価格です。
毎年1月1日時点の評価額が用いられ、路線価の設定がない場所では倍率方式を用いて評価額を計算します。
時価／実勢価格
実際に売買が行われた価格のことを時価・実勢価格といいます。
過去に取引きされた不動産価格なので、類似物件の実勢価格は不動産売却時のもっとも重要な指標となります。
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まとめ
今回は不動産売却で使う固定資産税評価額とは何か、計算方法や他の土地価格についてご説明しました。
不動産価格の目安を確認する際に固定資産税評価額は利用され、土地についてはおおよその市場価格を自分で簡単に計算することができます。
納税通知書で評価額を確認する際は、固定資産税評価額と課税標準額とに分けて記載されているので、それぞれの違いを理解しておきましょう。
また不動産売却ではさまざまな評価額があるため、用途に最適な評価額を参考にすることが大切です。
和歌山市不動産売却センターは、和歌山市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。
