- この記事のハイライト
- ●不動産売却には仲介と買取があり、仲介は高い金額での売却、買取は早期での売却が期待できる
- ●離婚にともなう不動産売却ではトラブル回避のために連帯保証人を変更する手続きをしなければならない
- ●相続時の不動産売却では、相続登記をして名義変更をする必要がある
不動産売却をご検討されるのには、さまざまなケースがあります。
それぞれのケースでの注意点を知らなければ、トラブルになる可能性もあります。
そこで今回は和歌山市で不動産売却をサポートする私たち和歌山市不動産売却センターが、不動産売却の仲介と買取の違い、離婚や相続による売却の注意点についてご説明します。
＼お気軽にご相談ください！／
不動産売却と不動産買取の契約の違いや注意点とは？
不動産売却をおこなう場合には、仲介と買取の2つの方法があります。
ここでは3つの視点から、仲介と買取の違いや注意点についてご説明します。
①買主の違い
不動産売却の仲介と買取の違い1つ目は、買主が違うことです。
仲介による不動産売却では、買主は個人の方が中心となります。
不動産の購入目的は、ご自身の住まいの確保を目的とした購入がほとんどです。
一方、不動産買取の場合、買主は不動産会社になります。
不動産会社は、購入後にフルリノベーションを施して再販売するのを目的とします。
②売却に要する期間が違う
仲介による不動産売却の場合、媒介契約を締結した不動産会社の広告宣伝活動を通じて買主を探す必要があります。
そのため売却活動の開始から、内見、売買契約締結までの期間が必要になります。
一般的に販売期間の目安は、売却活動の開始から売買契約締結まで3か月ほどとされています。
ただし市場の需要と供給のバランス、物件自体が持つ競争力によっては、販売期間がそれ以上長くなることもあります。
また売買契約締結から物件の引き渡しまで1か月から2か月かかることも考慮しておく必要があります。
そのため仲介による不動産売却では、売却から現金の受領まで時間が必要になります。
一方、買取の場合、不動産会社の査定を受けて提示額に納得したらすぐに売買契約を締結します。
締結後、入金まで最短1週間程度で完了します。
買主が不動産会社のため、当事者間で売買交渉をして契約締結をおこなうからです。
また仲介による不動産売却の場合、買主は住宅ローンを利用するケースがほとんどです。
その場合、融資審査の期間も必要になります。
ですが買取による不動産売却では、買主が不動産会社であるためローン審査などが必要ありません。
そのため、買取による不動産売却では、入金までの期間が仲介による不動産売却と比較して圧倒的に短いのです。
③売却価格が違う
仲介による不動産売却の場合、売り急いで値下げしたりしなければ、基本的には市場価格に近い形で売却することができます。
一方、不動産会社による買取の場合、物件を購入した不動産会社はリノベーションやリフォームを施して付加価値を付けて再販売します。
そのため、工事費用を差し引くのと利益を確保する必要があるため、市場価格よりも安い買取価格となります。
買取の場合、市場価格のおよそ7割程度になるのが相場です。
この記事も読まれています｜不動産売却時に贈与税がかかるケースは？軽減する方法についても解説
＼お気軽にご相談ください！／
離婚にともなう不動産売却の手順と注意点とは？
結婚後に夫婦で購入した不動産は、離婚時の財産分与の対象となります。
この場合、住宅ローンを完済している不動産であれば、離婚時に名義変更が必要な場合でも、法務局で名義変更の登記申請をおこなうだけで名義変更をすることができます。
名義変更は自分ですることもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
住宅ローン残債のある共有名義の不動産の財産分与の注意点とは
住宅ローン残債のある共有名義の自宅を、離婚時に財産分与する場合、住宅ローン残債とマンションの売却価格のどちらが大きいかで、財産分与の対象と不動産売却の手順が変わります。
住宅ローン残債よりも不動産売却価格の方が大きい「アンダーローン」と呼ばれる状態の場合、財産分与の対象となるのは不動産売却価格から住宅ローン残債を差し引いた差額の売却利益部分です。
不動産売却して現金化した後に差額分を分ける場合は、特に問題なく手続きが進むかと思います。
一方で、夫婦のどちらかが離婚後も住み続ける場合は、注意が必要です。
離婚後に住宅ローン返済が滞った場合、不動産を差し押さえられる可能性があります。
一方、不動産売却価格よりも住宅ローン残債の方が大きい「オーバーローン」と呼ばれる状態の場合、不動産売却は一筋縄ではいきません。
なぜなら住宅ローン残債のある不動産を売却する場合、売却時に全額返済しなければならないのが原則だからです。
売却時に全額返済ができなければ、金融機関は売却にも抵当権抹消登記にも応じてくれないため、不動産売却ができないのです。
例えば住宅ローン残債が2,500万円ある家の売却で、2,100万円でしか値がつかない場合、差額の400万円を自己資金で用意して完済させる必要があります。
自己資金の400万円を用意できる場合は問題ありませんが、自己資金を用意できずに不動産売却ができない場合、問題が生じます。
それは、離婚後の住宅ローンの名義人や連帯保証人の変更についてです。
離婚後もお互いの関係が良好でいつでも連絡が取りあえるとは限りません。
そのため離婚後にどちらかが自宅に住み続ける場合は、住宅ローンを新たに借り換えて自宅の名義もローンの名義も、自宅に住み続ける方の名義に変更しなければなりません。
また離婚後に自宅を出ていく側が連帯保証人になっている場合は、名義人が新たな連帯保証人を立てて連帯保証人から外れる必要があります。
これらの手続きをしておかないと、あとでローン返済が滞った場合に重大な金銭トラブルに発展する可能性もあるでしょう。
この記事も読まれています｜不動産売却時に贈与税がかかるケースは？軽減する方法についても解説
＼お気軽にご相談ください！／
相続における不動産売却の手順と注意点とは？
相続における不動産売却で相続人が複数いる場合は、遺産分割協議をおこなわなければなりません。
なぜなら遺産分割協議をおこない分割方法を決めなければ、不動産売却ができないからです。
相続時の不動産売却における遺産分割方法とは
遺産分割の方法は、主に4つあります。
- 特定の方が受け継ぐ代わりにその対価を支払う「代償分割」
- 不動産を売却して代金を分ける「換価分割」
- 不動産そのものを物理的に分ける「現物分割」
- 分けないで相続人全員で共有する「共有分割」
この中で不動産売却が必要になる分割方法は換価分割になります。
換価分割のメリットは、分割の難しい不動産を現金化して分割しやすくできることです。
分割方法が決まったら遺産分割協議書を作成します。
注意点として、遺産分割協議書は不動産売却で必要になります。
遺産分割協議が完了したら、売却する不動産を相続登記する必要があります。
なぜなら不動産を売却できるのは名義人だけだからです。
また相続登記は2024年4月1日から義務化されるので注意してください。
また相続不動産を売却した際に売却益が生じたら、所得税や住民税といった譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、ご自身で確定申告して納税する必要があるため注意してください。
この記事も読まれています｜不動産売却時に贈与税がかかるケースは？軽減する方法についても解説
まとめ
今回は不動産売却の仲介と買取の違い、離婚や相続による売却の注意点についてご説明しました。
仲介による不動産売却と不動産会社による買取では、売却までに要する時間や売却金額で大きな違いがあります。
ご自身の希望を叶えるには、どちらの売却方法が適しているのかを考えて選ぶのがよいでしょう。
また離婚時や相続時の不動産売却では、ローン残債や遺産分割協議によって円滑に進まないケースがあるので注意が必要です。
私たち和歌山市不動産売却センターは、和歌山市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。
