- この記事のハイライト
- ●このまま放置すると危険と判断された空き家のことを「特定空家」いう
- ●周囲に衛生上・保安上の危険を与えるような状態の空き家は特定空家に認定される可能性がある
- ●特定空家に認定されたあとも放置を続けると最終的には強制解体となってしまう
増え続ける空き家が社会問題となっている今、メディアなどで「特定空家」という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
特定空家とは、このまま放置することが危険と判断された空き家のことで、特定空家に認定されるとさまざまなデメリットが生じます。
そこで今回は、特定空家について認定基準や認定された場合のリスクなどを解説します。
和歌山市にお住まいで、空き家の管理にお困りの方はぜひ参考にご覧ください。
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特定空家とは？認定された場合の責任
核家族化や少子化が原因で、相続した不動産が活用されずに放置されるケースが年々増加しています。
空き家となってしまった家は、適切な管理をおこなわないと急速に劣化します。
老朽化が進むと建築物が落下したり、倒壊したりする恐れがあり大変危険です。
このような危険な空き家を減らすために、政府は2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。
この法律において、一定の基準を満たす空き家が「特定空家」として扱われます。
通常の空き家と特定空家の違い
通常の空き家と特定空家では、法律上の責任内容が異なります。
通常の空き家は「空家等対策の推進に関する特別措置法」の第3条において、所有者は近隣に悪影響を及ばさないよう適切な管理に努めることと定められています。
適切な管理をおこなうことが所有者の義務ですが、特定空家に認定されていなければ、そのままの状態で所有していても罰則などは課されません。
一方、特定空家に関しては「空家等対策の推進に関する特別措置法」の第14条にて、以下のように定められています。
- 所有者は市町村からの助言や指導、勧告や命令を受けたら周辺環境の保全を図るために必要な措置を講じること
- 市町村からの助言や指導、勧告や命令に応じなかった場合は行政代執行となり解体費用は所有者が負担すること
特定空家に認定されると、市町村から空き家の状態を改善するよう助言や指導などを受けます。
それでも放置し続けると勧告や命令が下され、最終的には強制解体となり、その費用を負担しなければなりません。
特定空家に認定されると所有者の責任がより重くなると覚えておきましょう。
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特定空家の認定基準とは？
特定空家と通常の空き家の違いがわかったところで、どのような空き家が特定空家とみなされるのでしょうか。
ここでは特定空家の認定基準をご紹介します。
倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態
建物が著しく劣化しており、倒壊する恐れのある空き家は特定空家に認定される可能性があります。
たとえば、建物が傾いていたり、基礎と土台にずれが生じていたりする場合などです。
とくに人が住んでいない空き家は劣化スピードが早いため、そのまま放置しておくのは大変危険です。
倒壊や建築物の落下で他人を傷つけてしまう前に、早急に対処しなければなりません。
著しく衛生上有害となる恐れのある状態
倒壊するほど老朽化が進んでいなくても、衛生上有害となる恐れのある空き家は、特定空家に認定される可能性があります。
たとえば、ごみの放置や不法投棄により悪臭や害虫が発生している、外壁のアスベストが飛散しているなどです。
このような状態になると、排水管の清掃や消臭作業、害虫駆除などが必要になります。
悪臭や害虫の発生は近隣住民の生活に悪影響を及ぼすため、トラブルになる前に対処しましょう。
著しく景観を損なっている状態
周辺地域の景観を損なっている状態の空き家も特定空家に認定される可能性があります。
たとえば、外壁に落書きがされ多数の窓ガラスが割れたまま放置されている、敷地内にゴミなどが散乱して山積みになっている場合などです。
このような空き家は、物件の価値だけでなくエリア全体の価値を下げることにも繋がります。
近隣住民から苦情がきてトラブルになるのを防ぐためにも、早急に対処するよう心がけましょう。
その他放置することが不適切である状態
上記の空き家以外にも、放置することが不適切であると判断されるようであれば、特定空家に認定される可能性があります。
たとえば、不法侵入できる状態で放置されていたり、害獣の糞尿によって悪臭が発生していたりする場合があげられます。
このようなケースは、空き巣や放火など周辺地域に悪影響を及ぼす危険性が高く、行政指導に移行するスピードが早まる可能性があります。
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特定空家に認定された場合のリスクとは
特定空家に認定されると、空き家の状態を改善するよう自治体から行政指導を受けます。
改善要望に応じなかった場合は、段階的に罰則が課され、最終的には強制解体となってしまうため注意が必要です。
ここでは、特定空家に認定された場合のリスクをご紹介します。
固定資産税が増える
通常、住宅が建つ土地には固定資産税の軽減措置があり、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されています。
しかし、特定空家に認定されてしまうと、この特例が適用できません。
そのため、これまでよりも多くの固定資産税を支払うことになり、金銭面での負担が大きくなってしまいます。
たとえば課税標準額が1,000万円の建物と2,000万円の土地があり、特例を適用した場合の固定資産税額は18万7,000円です。
一方、特例を適用しない場合の固定資産税額は42万円となり、特例利用時よりも約23万円ほど高くなります。
この特例は更地にした場合も適用できないため、空き家を管理するのが困難で、今後住む予定がなければ売却を検討しましょう。
罰金を科せられる可能性がある
固定資産税の軽減措置から除外されてもなお状況が改善しない場合、続いて改善命令が下されます。
命令に従わず放置した場合、最大50万円の罰金が科されてしまうため注意が必要です。
勧告から命令に変わると罰金を科される一歩手前と考え、早急に対処する必要があるでしょう。
解体費用や維持費を支払うのが困難な状態であれば、不動産会社に売却や買取を依頼することをおすすめします。
行政代執行により家が強制解体される
自治体から命令を受けても空家の状態が改善されない場合、行政代執行により強制解体となってしまいます。
行政が所有者に代わって空き家を解体しますが、その際にかかる費用は所有者が負担しなければなりません。
建物の解体費用は家の広さや構造、立地などによって異なり、場合によっては1,000万円近くかかることもあります。
もし解体費用を準備できなかった場合は、土地や所有者の財産まで差し押さえとなってしまいます。
このような事態を避けるためにも、特定空家に認定されないよう適切な管理をおこなうことが大切です。
なお、行政代執行による解体費用は、自己破産をしたとしても免責の対象にはなりません。
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まとめ
特定空家の概要や認定基準、放置するリスクなどをご紹介しました。
特的空家に認定されると固定資産税が増額したり、罰金が科されたりとさまざまなデメリットが生じます。
倒壊などにより他人を傷つけてしまう可能性もあるため、今後住む予定がなければ早めに売却を検討しましょう。
私たち「和歌山市不動産売却センター」は、和歌山市を中心に不動産売却のサポートや不動産買取をおこなっております。
空き家の売却をご検討中の方は、弊社までお気軽にご相談ください。
