- この記事のハイライト
- ●成年後見制度とは、認知症などの本人に代わって生活や財産を守る国の制度
- ●制度の利用を家庭裁判所へ申立て後見人を選任するには多くの時間と資料が必要
- ●居住用不動産の売却は、家庭裁判所に許可を得たのち成年後見人がおこなうことができる
認知症や精神疾患などで意思表示や判断があいまいになった場合に、本人をサポートする制度があります。
成年後見人は、選任する時期や本人の判断能力の程度によって選任方法が異なり、不動産の売却ではとくに注意すべきです。
和歌山市で不動産の売却を検討している方は、ご親族に高齢者や精神疾患がある場合のサポート制度についてまとめたこちらの記事をご活用ください。
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不動産売却における成年後見人を選任する成年後見制度とは
成年後見制度とは、心神耗弱状態や知的障害、認知症などで意思能力や判断能力が不充分な方に、成年後見人が代理もしくはサポートをして、契約の締結や財産の維持管理などの法律行為をおこなう支援制度です。
この成年後見制度は、後見人などの選任時期や選任する方によって「法定後見制度」と「任意後見制度」に分かれます。
任意後見制度とは
任意後見制度とは、本人がまだ充分に意思能力や判断能力が備わっているうちに将来の認知症など法律行為の遂行に支障が出る場合を想定して、あらかじめ任意後見人を選任して介護・財産管理・その他の法律行為の代理権を与えておくものです。
任意代理人になる要件は未成年や破産者以外であればよく、とくに選任されるための経験や資格の保有は問われません。
しかし、適正な法律行為や紛争の抑止などの周辺知識があるほうが良いため、一般的には親族のほか、弁護士や司法書士、税理士、社会保健福祉士などの専門家が選任されることが多くなります。
また、この事前の取り決めが将来確実に遂行されるように、公証役場の公証人が作成する有償の公正証書によって任意後見契約を締結します。
法定後見制度とは
法定後見制度とは、認知症などで本人の意思能力や判断能力が低下したあとに、本人の財産や権利に損害が出ないよう家庭裁判所が成年後見人を選任し、法律行為の代理権および同意権や取消権を与えるものです。
法定後見制度では、親族などに限定されることなく法律の資格者なども含めた中から、家庭裁判所が適任と認めた方を選任します。
さらに、法定後見制度では本人の判断能力に応じて、権限の違いがある「後見」「保佐」「補助」に分かれます。
権限の違いは、本人の自立レベルによって以下の3つに分かれます。
成年後見人
判断能力が欠けている方に代わり、財産などの法律行為の全般に関して同意権や取消権を行使します。
保佐人
判断能力が著しく不充分な方に代わり、金銭貸借や相続財産分配などに関して同意権や取消権を行使します。
補助人
判断能力が不充分な方に代わり、民法の規定の範囲内で家庭裁判所が定める行為に関して同意権や取消権を行使します。
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不動産売却における成年後見人を選任する手続きと必要書類とは
成年後見開始の審判の申立て手続きの内容や必要書類について解説します。
成年後見申立ての手続きとは
家庭裁判所へ成年後見を申し立てられる権利者は、本人・配偶者・4親等内の親族・市区町村長です。
後見開始の審理は、申立人および候補者らと面談、本人と面談、親族の要望確認、医師の鑑定などが状況に応じて実施されます。
成年後見の審判から後見人選任までの所要期間は一般的に約3か月、事情が複雑な場合にはそれ以上の時間がかかります。
申立ての費用は一般的に約1万円ですが、医師による判断能力の鑑定が要る場合は別途で5〜10万円が必要です。
申立人から後見人の候補者を推薦できますが、必ずしもその方がそのまま選任されるという保証はありません。
また、いったん選任の申立をした場合には、申立ての取り下げは裁判所の許可が必要になります。
成年後見申立ての必要書類とは
成年後見申立てに必要な書類は下記のとおりです。
申立書
本人（成年被後見人）の現在の状況と後見人選任の理由、申立人の住所・氏名・本人との関係・本人の本籍・住所・氏名などを記載します。
申立書付票
申立人の連絡先・申立ての目的・本人の親族の同意について・本人の状況に応じた申立内容の補足などを記載します。
後見人等候補者身上書
候補者の情報として、氏名・住所・本人との関係・破産経験の有無・職業・収入・経歴などを記載します。
親族関係図
本人の親族関係が分かるもの、全員の氏名・生年月日などを記載します。
財産目録
本人のすべての財産が書かれた一覧表、不動産・金融商品・売掛金・ローンや買掛金などの負債もすべて記載します。
収支予定表
収入は労働の対価・年金・不動産収入などで、支出は住宅費・光熱費・食費・税金・その他雑費などを記載します。
診断書
主治医が本人を診断した体況など、とくに判断能力を欠く診断名などの原因に関すること、検査結果や医師の所見などを記載します。
成年後見などの登記がされていないことの証明
東京法務局から取得する書類です。
その他書類
上記以外にも「本人の財産を証する書類」「収入印紙や切手など」「住民票や戸籍など」「判断能力の資料として療育手帳や障害者手帳」などがあります。
実際には家庭裁判所ごともしくは状況に応じて書類が変わるため、事前に個別相談で確認しましょう。
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成年後見人のサポートで不動産売却する方法とは
本人が所有する不動産を売却する際には、その不動産売却によって本人の暮らしが悪化することのないよう慎重に扱う必要があるため、居住用の不動産かどうかで取り扱い方が分かれます。
成年後見人による不動産売却方法①居住用不動産の場合
成年後見人が居住用不動産を売却するには、家庭裁判所から居住用不動産の売却許可を得る必要があります。
いくら家庭裁判所が選任した信頼のおける成年後見人とはいえ、居住用不動産の売却によって本人の生活基盤である住居が失われることのないよう審査が必要です。
もしも無許可で売却された場合には売買契約は無効になり、売買契約ははじめからなかったものとし、代金やその他の変更も原状へ復帰しなくてはなりません。
また、無許可で不動産を売却した成年後見人は、代理人としての欠格事由にあたるとして解任される場合もあります。
成年後見人による不動産売却方法②非居住用不動産の場合
売却する不動産が非居住用なら、本人の生活基盤を奪ってしまう可能性は低いと考えられるため、家庭裁判所の許可は必要ありません。
しかし、成年後見人が自由に売却できるわけではなく、家庭裁判所へ売却の理由やそれが必要もしくは妥当である根拠を添えて申請し、許可を得る必要があります。
たとえば、介護施設に入所する費用を捻出するため、もしくは当面の生活費を確保するためなどがその理由で、本人以外の利益ために売却するという理由は認められません。
居住用か非居住用かの判断は現に住んでいるかどうかを問わず、将来居住するかも知れない不動産も居住用に含まれるため、ご自身で判断することなく専門家や家庭裁判所へ相談しましょう。
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まとめ
成年後見人は、意思能力や判断能力が欠ける前に選任する任意後見制度と、そうなってしまった後から選任する法定後見制度があり、多くの書類を添えて公証役場や家庭裁判所の協力を仰ぎます。
本人が所有する不動産を売却する際に、居住用が非居住用かによって手続きや書類が異なるため、事前の確認が重要です。
和歌山市で不動産売却をお考えなら、「和歌山市不動産売却センター」にお任せください。
売却についてご不明な点があれば何なりとお気軽にご相談ください。
