- この記事のハイライト
- ●所有者不明土地の増加で社会問題になったメガ共有を解決するために制度が生まれた
- ●相続登記・相続予定者の申告登記・名義人情報変更の登記も併せて義務化される
- ●相続した土地の放棄で国庫へ帰属する場合、10年分の管理費の前払いが必要
相続した不動産を相続登記せず放置し、親名義のままの固定資産税通知書で納税していませんか？
相続は世代をまたぐと複雑化し追跡や解明が困難になって、相続手続きの時間も費用も大きくなります。
和歌山市で不動産を相続する予定のある方は、相続登記義務化の注意点についてまとめたこちらの記事をぜひご活用ください。
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目次
不動産の相続登記が令和5年4月に義務化されるに至った背景とは
相続を放置し複雑化した共同相続人がついに追いきれないほどに増えると、所有者探しは難しくなります。
相続登記義務化の背景にある所有者不明土地とは
相続があっても不動産の相続登記をしないまま放置している場合や、現在の所有者の居所が分からず安否の連絡もとれない場合など、所有者不明の不動産が全国にたくさんあります。
所有者不明の不動産は下記のような問題があります。
- 不動産の賃貸や売買ができず、維持管理費用も請求できない
- 山林や河川など災害対策工事の説明や合意ができない
- 国や自治体が土地を購入しようにも所有者と連絡が取れない
賃貸や売買などの不動産活用にとっても、国や自治体の公共事業にとっても、所有者不明の不動産はデメリットしかありません。
相続登記義務化の背景にあるメガ共有問題の複雑さ
何代にもわたる相続が相続登記をしないままで繰り返され、「数次相続」と「代襲相続」が同時多発的に起こることで相続人の特定が次第に難しくなっていきます。
このような、共有者が膨大に増え関係が複雑すぎる状態を「メガ共有」と呼びます。
数次相続
数次相続とは、遺産分割協議や相続登記をせず相続人や不動産の権利を確定させない間に次の相続が起こることです。
代襲相続
代襲相続とは、子が先に亡くなった状況で親が亡くなった場合に、本来なら相続人である子の代わりにその孫が親の相続人になることです。
この数次相続や代襲相続が何度も折り重なると、元は数人の相続人だけで話し合えば済んだものが、誰が相続人なのかすら追いきれなくなってしまいます。
また、共有状態の不動産はその不動産の維持管理費用は共有者で按分して負担し、賃貸や売買なら共有者の過半数や全員のご同意が要ります。
つまり、共有不動産のほとんどの行為は共有者（共同相続人）が確定していないと影響を受けるのです。
相続登記義務化の背景にある所有者不明土地の影響
所有者不明の不動産は増加の一途をたどっており、一説によれば所有者不明の土地は北海道と同じ広さほどあるといわれ、現代の大きな社会問題の一つです。
所有者不明の不動産は、下記のような弊害をもたらします。
- 災害対策の土地収用（国や自治体が民間の土地を買い取る）が進まない
- 筆界（隣地所有者や自治体が立ち会って確認した境界）が確定できない
- ゴミの不法投棄場所や害虫害獣の住みかになって周囲へ悪影響を及ぼす
- 放置され荒廃した見た目が周囲の景観を損ね、地域の資産価値を下げる
もしも所有者が分かっていれば有効に活用したり被害を最小限に食い止めたりできるため、以前から放置をしない抑止力が必要だと議論されてきました。
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不動産の相続登記で義務化される項目や罰則の内容とは？
相続登記の義務化でもっとも大切なことは、過去の相続登記もすべて対象になるという点です。
不動産の相続登記義務化の内容①相続登記の申請義務化
相続登記の申請義務化の手続き内容は下記のとおりです。
- 自分への相続の開始を知った日から3年以内に相続登記を申請
- または、遺産分割協議が合意した日から3年以内に相続登記を申請
- 正当な理由なくこの2つを怠った場合には10万円以下の過料を課す
さらに、登記名義人（不動産の所有者）の氏名や住所が変更した場合にも、変更の日から2年以内に変更登記義務も加えられています。
これらは令和6年4月1日から実施され、過去の相続登記もすべてさかのぼって適用される点にご注意ください。
今では、相続登記未了以外にも認知症により所有者の意思表示が明確でないケースも加わってきますので、問題は迅速に確実に解決するべきでしょう。
相続登記義務化の内容①相続人申告登記の創設
相続人申告登記とは、相続人が以下のことを法務局に対してする申請です。
- 登記名義人に相続が開始した
- 自らがその相続人である申出
登記官がこの事実を審査し、申出をした相続人の氏名や住所等を権利者からの登記申請書なく登記官の判断のみでおこなう職権で登記します。
相続登記申請の義務期間内にこの申出をした者は、登記申請義務をこの相続人に限り履行したものとみなします。
また、申告に必要な添付情報は自分のものだけで済むよう簡略化されており、他の法定相続人や持分割合などの情報は登記されません。
相続登記義務化の内容①登記名義人情報変更の登記義務
相続人の申告登記と併せて、登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記の義務付けも加えられています。
登記名義人情報変更の登記義務化の手続き内容は下記のとおりです。
- 氏名や住所を変更した場合には、変更の日から2年以内に変更登記の申請
- 正当な理由なく申請をしなかった場合には5万円以下の過料を課す
これに併せて、法務局が公的機関（自治体役所や税務署など）から登記名義人の氏名・住所の変更を知った場合には、職権で変更登記をします。
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不動産の相続登記義務化により相続したくない場合の手続きについて
相続したくない土地を放棄できる期待感はありますが、厳しい要件があり費用もかかる制度です。
相続したくない場合の選択①土地所有権放棄
相続登記の義務化に加えて、土地に限るものの所有権を放棄して国へ渡せる制度ができました。
この場合の所有権放棄は相続から3か月間でおこなう、財産を相続しない意思表示のための放棄ではありません。
土地の相続後に所有し続けるのが困難で売ることもままならない場合に、土地所有権放棄と一定の手続きだけで、国が認めれば国庫（国が管理する財産）に渡せるというものです。
申請すれば必ず認められるわけではなくむしろ要件が厳しいため、該当する土地は全国でもまだ少ないと見られています。
相続したくない場合の選択②国庫に帰属
相続した「土地」を適正に管理しながら所有し続けられないと判断した場合には、法務局へ申請し承認が得られれば国庫へ帰属させる制度です。
この制度で認められる土地とは下記の要件を満たす必要があります。
- 建物が建っていない土地（更地）
- 借金の担保や賃貸などの権利が付いていない土地
- 通行などの使用や自治体が管理する私道ではない
- 工場跡地などで特定有害物質による土壌汚染がない
- 境界が不明、または権利について争いがある土地
相続したくない場合の選択③負担金を前払い
仮に前述の要件をすべて満たしたとしても国庫へ帰属させるには、審査手数料と向こう10年の管理費相当分を一括で支払わなくてはいけません。
ちなみに、管理がほとんど放置で足りる山林や原野では管理費は約20万円で、市街地にある住宅地なら約80万円が目安です。
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まとめ
相続登記の放置はほぼすべての不動産活動を止めてしまう大きくて厄介な問題ですから、最優先で解決すべき重要な課題です。
また、不動産を相続するといっても要らないものは放棄したいと思うのが本心ですが、そう簡単に国へ渡せるものでもありません。
和歌山市で不動産業を営む「和歌山市不動産売却センター」では相続や売却に関して親身にサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
