- この記事のハイライト
- ●近隣に迷惑がかかるおそれのある空き家は自治体から特定空家に認定される
- ●固定資産税は自治体の改善要請に何度も背くと、税の控除が消えて増額する
- ●空き家を貸す・管理を任せる・売却すれば空き家の節税対策ができる
空き家が自治体から特定空家に認定されると、固定資産税がそれまでの何倍にも高くなる可能性があることをご存じでしょうか？
特定空家にならない方法や、空き家の固定資産税を節税するいくつかの方法について解説しています。
和歌山市で空き家を所有している方は、特定空家の概要や固定資産税控除の廃止、節税方法などを解説した本記事をぜひ参考にしてください。
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自治体から特定空家に認定されると固定資産税が上がる場合がある
使用していない空き家でも固定資産税や管理のコストはかかります。
固定資産税額に影響する空家等対策特別措置法の特定空家とは
特定空家とは、管理が不十分なために劣化した空き家が、倒壊・衛生・景観・その他の観点から近隣へ被害をもたらすおそれが大きいとして、自治体の監視下におかれる空き家のことです。
特定空家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に定められた特定空家の認定条件に該当し、このまま管理を怠れば悪影響を及ぼす可能性が高いと判断された空き家だけが認定を受けます。
そして、その緊急性や危険度の程度に応じて、これ以上悪影響を出さないために空き家所有者に対して改善を促す助言や勧告がなされるのです。
特定空家に認定されても固定資産税の控除はなくならない
特定空家に認定されると固定資産税が上がる可能性はありますが、放置された空き家がすぐに特定空家に認定されてすぐに固定資産税が上がるということはありません。
特定空家は、自治体から下記の順で空き家の維持管理について指導を受けます。
- 特定空家の認定
- 助言または指導
- 勧告
- 命令
- 戒告
- 行政代執行
役所が持つ固定資産税・登記・住民票などのデータベースをもとに現地を調査して、周辺環境に著しく悪影響を及ぼすと判断された場合に特定空家に認定されます。
特定空家に認定されると、建物の修繕などの措置を助言・指導を受け、所有者が進んで維持管理をするよう自治体が促します。
助言・指導で効果がない場合には、大きく免除されていた固定資産税の優遇がなくなり、元の水準に戻ります。
勧告で効果がない場合には、自治体が特定空家の所有者に対して制限や義務を強く課します。
命令でも効果がない場合には代執行を宣言し、自治体が特定空家の所有者に対してさらに制限や義務を強く課します。
戒告でも効果がない場合には、自治体が強制的に空き家を解体し、これ以上の悪影響を絶ちます。
解体実費は空き家所有者へ請求し、支払わない場合は給与などの金融資産を税金と同様の手順で差押えて強制的に代執行の実費を回収することになります。
固定資産税が上がるのは「勧告」に従わずに税金の控除を取り消されることで起こります。
固定資産税が高くなるおそれのある特定空家の条件とは
以下の条件にひとつでも該当すれば、特定空家認定の検討がはじまります。
- 倒壊などの危険がある状態
- 衛生上有害となる恐れのある状態
- 周辺地域の景観を損なっている状態
- その他放置することが不適切である状態
土台の破損やシロアリ被害の腐食で建物が傾いている状態で、倒壊の危険性があると判断された場合や、何者かにゴミの不法投棄がされていたり、外注や害獣が住みついている場合は要注意です。
また、建物が破損しているにも関わらず放置されている場合や、庭の草木が伸び放題になっている状態も、犯罪や放火対象など多くの悪影響の可能性があるとして、特定空家に認定される恐れがあります。
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空き家の固定資産税の計算方法とは
特定空家に認定されて税金の控除がなくなれば固定資産税はどれくらい上がるのでしょうか？
シチュエーション別での計算方法を以下で解説します。
特定空家に認定され増額した場合の固定資産税の計算方法
特定空家になり勧告を受けても、その時点で勧告に従い管理状態が改善すれば、税金控除はそのまま継続します。
しかし、勧告に従わなければ「住宅用地の特例」によって1/6になっていた土地の税金控除が取り消されます。
実際には、1/6の控除が消えても最大負担水準約70%が適用になるため6倍x70%の4.2倍となり、土地の固定資産税は最大で4.2倍まで上がる場合があります。
控除を受けた空き家での固定資産税額の計算方法とは
空き家の固定資産税は土地と建物に分けて税額を計算しあとで合算しますが、固定資産税の基本税率はいずれも1.4%です。
計算式は以下のようになります。
- 土地の固定資産税＝固定資産評価額×1.4％×軽減税率
- 建物の固定資産税＝固定資産評価額×1.4％
空き家が「住宅用地の特例」に該当すれば、土地のみ固定資産評価額が1/6まで軽減されます。
一方で、建物の固定資産税評価額は固定資産税公課証明書などに記載の額をそのまま使います。
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空き家および特定空家の固定資産税を節税する方法とは
特定空家に認定されても、管理状況を改善することでその認定を解除できます。
また、有償で他者に管理を任せて空き家の劣化の進行を抑える方法もあります。
空き家の固定資産税の節税とは？⓵親族へ空き家を貸す
空き家は、人が生活することで住環境が維持されてさまざまな問題の早期発見にもつながるだけでなく、居住を依頼することになるので、空き家ではなくなります。
そして、住むと同時に管理まで依頼することができれば放置状態でなくなるため、空き家がこれ以上劣化することもなく草木が伸びて外観が荒廃することはなくなります。
さらに、少しでも家賃収入があればそれを固定資産税に充てられるため、無駄に支払っていた固定資産税の出費が抑えられます。
一般の賃貸ならそれなりの改装費用が必要となりますが、親族であればある程度掃除をして綺麗にしておけば、改装をしなくても現状のままで家賃を安くするなどの調整がしやすいでしょう。
空き家の固定資産税の節税とは？⓶特定空家認定を解除する
空き家を賃貸物件として貸し出す以外にも、下記の方法で管理状況を改善して特定空家の認定を解除することができます。
空き家の巡回管理を専門の代行サービスに任せる
基本の巡回管理プランで約5,000円、充実管理プランで約1万円など、所有者が求める内容に応じた料金プランがあります。
空き家をリフォームして賃貸物件として貸し出す
一般の方が住める仕様にリフォームするにはそれなりに手を入れる必要があり、水回りなどの住宅設備の交換は高額になります。
入居を都合よく頼める身内が常に空き家の近くにいるとは限りませんので、空き家管理を任せるもしくは居住してもらう場合には、お金はかかりますがこれらの方法が現実的でしょう。
空き家の固定資産税の節税とは？⓷空き家を売却する
空き家を売却してしまえば、所有する不動産自体がなくなるため管理や固定資産税の心配もなくなります。
売却することで、これから先の補修・解体費用や管理代行費用がかかることがないため、金銭的にも余裕ができるでしょう。
しかし、築年数が古く管理が行き届いていない空き家に関しては、買い手を見つけるのは簡単ではありません。
売却価格が安いだけでなく、売却期間が長くなってしまう可能性が高くなり、最悪の場合には売れ残るということもあります。
空き家の売却に関しては、古く劣化した空き家でも現状のままで迅速に現金化できる、買取を利用することも選択肢として覚えておきましょう。
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まとめ
特定空家に認定されると、固定資産税が上がるだけでなく、自治体が強制的に空き家を解体することもあります。
周辺環境を安全に保つためにも、空き家の管理をしっかりとするほか、活用する予定がないのであれば売却や買取を検討してみましょう。
私たち「和歌山市不動産売却センター」は、和歌山市で不動産売却のサポートをしております。
空き家に関するお悩みや、不動産売却についてのご相談は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
