- この記事のハイライト
- ●不動産売却でかかる税金は、所得税・住民税・復興特別税といった譲渡所得税や印紙税などがある
- ●譲渡所得税を節税するには確かな購入金額把握と漏れのない経費控除が重要
- ●節税に有効な特例を使って最大限に活用するには専門家への事前相談不可欠
不動産を売却した時にいくらの税金がかかるのかご存知でしょうか？
かかる税金の内容や節税方法を事前に知り、できるだけ損をしないように準備したいものです。
和歌山市で不動産売却時の税金や節税についてお調べの方に向けて、不動産売却に関する税金の種類や計算方法、節税対策について解説します。
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不動産売却にかかる税金の節税対策！税金の種類とは？
不動産の売却で課税されるいくつかの税金の種類や税率などについてご紹介します。
不動産売却で節税方法できる税金の種類とは：譲渡所得税
譲渡所得税（または不動産譲渡所得税）とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される所得税や住民税、その他の税金を総称した呼び名です。
また、譲渡所得は単に不動産を売却した金額から購入した金額を差し引いたものではなく、その不動産を購入した時にかかった経費や売却する時にかかる経費も差し引いて計算することができます。
さらに、譲渡所得税は不動産を取得してから売却するまでにその不動産を所有していた期間の長さで税率が次の2種類に分類されます。
- 長期譲渡所得：税率20.315%（不動産の所有期間が5年を超える場合）
- 短期譲渡所得：税率39.63%（不動産の所有期間が5年未満の場合）
長期譲渡所得のほうが税金が安くなりますが、長期か短期かを判断する際の不動産の所有期間には少し注意が必要です。
その理由は、不動産を所有していた期間の終期の判定は不動産を売却した年の1月1日時点であり、売却したその時点ではないからです。
具体例：譲渡所得に関して不動産所有期間を判定する年数
- 購入日：2015年4月4日
- 売却日：2020年8月8日（実際には5年4か月以上の所有期間）
- 判定日：2020年1月1日（判定では4年8か月ほどの所有期間）
このケースでは、実際の所有期間が5年を超えていても短期譲渡所得の税率が適用されます。
不動産売却で節税方法できる税金の種類とは：地方税や国税
不動産の売却で得た譲渡所得にかかる譲渡所得税には下記の税金含まれます。
住民税（地方税）
- 長期譲渡所得：税率5%
- 短期譲渡所得：税率10%
復興特別所得税（国税）但し課税は2037年までの予定
- 長期譲渡所得：税率0.315％
- 短期譲渡所得：税率0.63％
不動産売却で節税方法できる税金の種類とは：印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書や建物建築請負契約書などに書かれた契約金額に応じて、定められた額の印紙を貼って納税する国税です。
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不動産売却の税金対策！譲渡所得税の計算方法とは
不動産売却でかかる税金を計算する際の譲渡所得の求め方を具体例を使ってご紹介します。
不動産売却で税金対策する際の譲渡所得税の計算方法とは
まずは「課税譲渡所得」を計算し、そこに不動産の所得期間に応じた長期譲渡所得か短期譲渡所得かによる税率を掛けて税額を計算します。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 -（取得費 + 譲渡費用）- 特例控除
譲渡価額
不動産を売却した際の売却金額のことです。
取得費
不動産の購入代金・購入時の手数料・購入後の土地改良費や設備費なども含まれます。
取得費が不明な場合は譲渡価額の5%と見なして計算します。
建物の取得費は減価償却も差し引いて計算します。
譲渡費用
売却に必要な費用、仲介手数料・測量費用・売買契約書に貼る印紙代・入居者へ支払った立退料、建物の解体費用などです。
課税譲渡所得を計算する際の取得費・譲渡費用のほとんどは実費を領収書や契約書などから確認しますが、建物の残存価額は減価償却の計算が必要です。
建物減価償却費の計算方法
事前条件として、1,500万円で建築した木造建物が15年経過した場合の建物の減価償却費を計算してみましょう。
また、構造によって償却率は異なり、木造の場合は0.031となり、次のように計算します。
- 建物の減価償却費＝（建物の建築価格）×0.9（固定の係数）×（木造の償却率）×（築後経過年数）
- 建物の減価償却費= 1,500万円× 0.9× 0.031 × 15= 627万円
したがって、建物の残存価額は 「1,500万円 − 627万円 = 873万円」となります。
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不動産売却の税金対策や節税方法とは
不動産売却の税金に関して、具体的な節税方法についていくつかご紹介します。
不動産売却の税金に関する節税方法：有利な所有期間を知る
税額を計算する際に掛ける税率は不動産を所有している期間によって異なるため、税率が低くなる期間になってから売却するのも節税方法となります。
たとえば、購入日が2015年4月4日の場合ですと、不動産を売却するなら2021年1月1日以降での売却を検討しましょう。
このように、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となるため税率が低くなります。
さらに所有期間が10年超でかつ居住用財産なら、譲渡所得が6,000万円までは通常の譲渡所得税率からさらに税率を低くできるという特例があります。
譲渡所得が6,000万円までなら、特例適用で税率は下記になります。
通常の税率：所得税15%・住民税5%・復興特別税0.315%
特例の税率：所得税10%・住民税4%・復興特別税0.21%
ほかにも譲渡所得から差し引ける経費に計上漏れがないようにすることも節税対策となります。
経費に該当するかどうか分からない場合には、ご自身で判断せずに不動産会社や税理士にご相談ください。
不動産売却の税金に関する節税方法：特別控除を知る
居住用不動産（マイホーム）の売却では「3,000万円の特別控除」があります。
これは、居住用不動産の売却であれば譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
しかし、譲渡所得に関する3,000万円の特別控除は、マイホームの買い換えが前提の不動産売却の場合ですと、住宅ローン控除と併用ができないため、どちらがお得なのかを考えて選択する必要があります。
ちなみに住宅ローン控除とは、原則として新築住宅の購入ならローン借入残高の0.7%を所得税や住民税から13年間差し引いてくれる制度です。
一方で、譲渡所得税は譲渡所得（不動産の売却益）がある場合のみ課税される制度なのですが、昨今ではマイホームの売却で大きな利益が出るケースはほとんどありません。
つまり、多くの場合に住宅ローン減税を選ぶほうがお得になる可能性が高いともいえます。
しかし、この場合でも念のために不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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まとめ
不動産の売却では所得税・住民税・復興特別税といった譲渡所得税や印紙税などがかかります。
これらの税金を上手に節税するためには、かかった経費を正しく計上して適用できる特例を活用することが大切です。
税額の正しい計算や特例の使い分けには深く確かな知識が必要ですので、専門家にご相談されることをおすすめします。
和歌山市で仲介・買取をおこなう「和歌山市不動産売却センター」は、不動産に関するお悩みのサポートをおこなっておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
