- この記事のハイライト
- ●遺産分割協議とは、誰がどの遺産をどれくらい相続するのかを相続人全員で話し合うこと
- ●遺産分割協議により遺言書の内容と異なる相続分で分割することもできる
- ●利用予定のない相続不動産は放置せず、早めの売却がおすすめ
相続した不動産を分割する方法として、売却により現金化し分配する「換価分割」が多く用いられます。
不動産の売却をスムーズにおこなうためには、事前に知識を身につけておくことが大切です。
そこで今回は、和歌山市周辺で相続不動産の売却をご検討中の方に向けて、相続した不動産を売却するときの流れを解説します。
遺産分割協議や売却時の注意点についても確認しておきましょう。
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相続した不動産を売却するときの流れ
相続した不動産の売却では、適切な手順で進めることがとても重要となってくるため、売却の流れをしっかりと押さえておきましょう。
相続不動産売却の流れ
相続の発生〜相続不動産を売却するまでの流れは次のとおりです。
- 死亡届の提出（7日以内）
- 遺言書の有無を確認
- 遺産分割協議と遺産分割協議書の作成
- 相続登記・不動産売却
- 相続税の申告・納税（10か月以内）
順を追って詳しくみていきましょう。
死亡届の提出
被相続人の死亡した日が相続開始日となり、死亡届は7日以内に市区町村へ提出します。
遺言書の有無を確認
死亡届を提出したら、遺言書の有無を確認します。
有効な遺言書があるかないかでこのあとの流れが変わってくるため、大切なポイントです。
有効な遺言書がある場合には、原則として遺産は遺言書に基づいて分割します。
有効な遺言書がない場合には、相続後に遺産分割協議をおこない、遺産の分割方法を決めなくてはなりません。
なお、遺言書と異なる分割をおこないたい場合にも、遺産分割協議によって分割方法を決めることが可能です。
遺産分割協議と遺産分割協議書の作成
遺産分割協議とは、誰がどの遺産をどれくらい相続するのかを相続人間で話し合うことです。
遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要です。
その後、遺産分割協議により決定した内容を書面に記し、相続人全員が署名と捺印をして遺産分割協議書を作成します。
相続登記・不動産売却
相続登記とは、相続した不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
相続登記は該当する不動産の所在地を管轄する法務局へ申請することで手続きができ、相続登記の手続きには遺産分割協議書が必要です。
相続登記をおこなえば、あとは通常の方法での不動産売却が可能です。
不動産売却により得た売却益を相続割合に応じて分け合います。
相続税の申告・納税
相続税の納税義務のある方は、相続開始を知った翌日から10か月以内に申告と納付をおこなう必要があります。
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相続した不動産をスムーズに売却するための遺産分割協議
相続した不動産を売却する流れについてご説明しましたが、ここでは遺産分割協議の進め方について確認しておきましょう。
遺産分割協議の進め方
以下4つのポイントに分けて、説明します。
相続人を確定させる
遺産分割協議をおこなうためには、まず誰が相続人なのかを確定させる必要があります。
もし、あとから新たな相続人が現れた場合には、遺産分割協議をやり直さなければなりません。
相続人を確定させるには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本といった戸籍情報を辿っていく方法が確実です。
相続財産を確定させる
遺産分割協議をおこなうためには、どのような財産がどれくらいあるのかを確定する必要もあります。
もし、あとから新たな財産が現れた場合には、その財産について改めて遺産分割協議をおこなわなければなりません。
また、相続財産には現預金や土地・建物といったプラスの財産のほか、ローンや借金などのマイナスの財産も含まれる点に注意が必要です。
このマイナスの財産については、法定相続分に従って相続人が公平に負担するよう、法律で定められています。
財産目録を作成する
相続財産が確定したら財産目録を作成します。
財産目録とはすべての相続財産を一覧表にしたもので、必ず作成しなければならないものではありませんが、作成しておくと遺産分割協議が円滑に進みます。
また、一覧表にすることで、プラスの財産とマイナスの財産のどちらが上回るかの確認も容易にできるでしょう。
相続人全員で協議をおこなう
相続人と相続財産が確定できれば、相続人全員での協議へはいります。
遺産分割協議では、相続割合や分割方法といった具体的な内容を話し合い、全員の同意を得ることが重要です。
そして、決定した内容を書面に記し、相続人全員が署名・捺印した遺産分割協議書を作成します。
相続不動産を分割する4つの方法
相続財産に土地や建物などの不動産が含まれている場合の4つの分割方法をご紹介します。
1.現物分割
不動産を相続割合に従って分筆するなど、現物のまま分割する方法です。
2.代償分割
相続人の1人が不動産を取得し、ほかの相続人は不動産の価額の相続割合に応じた金銭を取得する方法です。
3.換価分割
不動産を売却して現金に換えたうえで分割する方法です。
分割しにくい相続財産を公平に分割できるため、不動産の分割方法として多く利用されています。
4.共有分割
不動産そのものは分割せず、相続割合に応じて権利を分け合い共有財産とする方法です。
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相続した不動産を売却する際の注意点
相続した不動産の売却における3つの注意点をご紹介します。
相続人全員の同意が得られない場合
まず、遺産分割協議における注意点をご紹介します。
相続した不動産を売却して換価分割するには、相続人全員の同意が必要です。
遺産分割協議の際に話し合いがまとまらず、相続人全員の同意が得られない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停や遺産分割審判を申し立てることになります。
遺産分割調停では、家庭裁判所の調停委員が間にはいって話し合いを進めますが、それでも同意が得られない場合には裁判官が判断する遺産分割審判へと移行します。
なお、相続人間で意見の相違があるときなどは遺産分割を巡るトラブルに発展させないために、早めに弁護士などの専門家へ相談するようにしましょう。
相続登記が義務化される
2つ目の注意点として、相続登記についてご説明します。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
現在、相続登記は任意の手続きのため申請期限などもありませんが、令和6年4月1日より登記が義務化されます。
登記義務は施行日より前に相続された不動産にも適用されるため、注意が必要です。
なお、不動産の売却は名義人でなければできないため、売却前に必ず相続登記をおこなう必要があります。
相続した不動産を放置するリスク
3つ目は、不動産を相続した際の注意点です。
相続により取得した不動産を利用せず空き家のまま放置してしまうと、建物の劣化が進み、資産価値が下落するだけでなく、倒壊の恐れや景観の悪化、犯罪に使われるなどのリスクが生じます。
また、所有している限り固定資産税を支払い続けなくてはならず、経済的な負担となるでしょう。
もし相続した不動産を将来的にも利用する予定がないのであれば、早めに不動産売却を検討することがおすすめです。
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まとめ
相続した不動産を売却する際には相続人全員の同意が必要です。
遺産分割協議において相続人間で意見の相違などがある場合には、大きなトラブルとなる前に弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。
私たち「和歌山市不動産売却センター」では、和歌山市を中心に不動産売却のサポートをしています。
相続不動産の売却でお悩みの方も、お気軽に弊社へご相談ください。
