- この記事のハイライト
- ●負動産とは売却も賃貸も難しく、持っているだけで赤字になる不動産のこと
- ●負動産の所有を回避する方法として相続放棄がある
- ●負動産の処分方法には寄付という方法もあるが、仲介か買取による売却がおすすめ
不動産が売却できなくて悩んでいませんか。
売却できない不動産は「負動産」と呼ばれ、放置しているとどんどん赤字になってしまいます。
そこで今回は和歌山市エリアで不動産売却をサポートする私たち和歌山市不動産売却センターが、負動産についてや、処分方法である売却や相続放棄についても解説します。
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不動産売却も難しい？負動産の特徴とは？
負動産とは、利益を生まずに経費ばかりかかり、所有しているだけで赤字になる不動産のことを表した言葉です。
通常、不動産は空き家になった場合、賃貸に出して家賃収入を得る、もしくは売却して現金化し、他の資産に投資するなど、資産の有効活用を考えます。
ところが負動産は、地方の過疎地や交通の利便性が悪い場所にあることが多く、賃貸に出しても借主がつきません。
また売却しようにも買主が見つからず、空き家として放置されてしまうことになるのです。
しかし、空き家として放置したとしても、固定資産税の納付書は毎年届きます。
マンションであれば毎年の固定資産税にプラスして、毎月管理費と修繕積立金の支払いもしなければなりません。
負動産にはどのようなものがある？
このような負担となってしまう負動産にはどのようなものがあるのでしょうか。
まずは別荘です。
別荘でも交通の便が良いところに有ればいいのですが、バブル期に建築されたようなリゾート地の別荘は負動産の代表格です。
リゾート地の別荘は交通の便が悪いことが多く、賃貸や売却に出しても反響がありません。
使い道がないうえに、管理費や固定資産税がかかるため、頭を悩ますオーナーは多いです。
他にも、満室稼働できずに赤字になっている収益物件や、相続したものの使い道のない実家や農地などが負動産にあげられます。
特に親から相続した実家の負動産化は、田舎に限った話ではありません。
都心部にあっても、核家族・単身世帯の増加によるライフスタイルの変化から、借主や買主が見つからずに空き家化して社会問題になっています。
負動産（空き家）を所有し続けることの問題点
負動産（空き家）を所有し続けることの問題点は、所有している空き家が「特定空家」に指定される恐れがあることです。
特定空家に指定されてしまうと、200㎡以下の小規模住宅用地に対する課税標準が1/6に減額される減免措置の恩恵を受けることができなくなります。
この減免措置が無くなることで、土地に対する固定資産税が最大で4.2倍まで跳ね上がります。
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不動産売却か相続放棄か？負動産のおすすめ処分方法はどっち？
負動産のおすすめの処分方法は売却です。
売却の1つ目のメリットとして、いくら負動産といえども、売却に成功すれば売却金が得られます。
相続放棄の場合は、毎月の赤字を放棄することができる反面、売却で得られる可能性のある利益も放棄することになります。
売却による2つ目のメリットは、分割相続しにくい不動産の相続が容易になるということです。
相続人が複数いる場合、不動産はそのままだと簡単に分けることができないため、分割相続しにくいというデメリットがあります。
ですが売却して現金化することで、相続人の人数に応じて綺麗に分配することが可能になります。
売却による3つ目のメリットは、相続放棄よりも不動産売却のほうが手続きの手間が少なくて済むということです。
一方、相続放棄をした場合、負動産だけでなく他の遺産についても相続放棄しなければならないというデメリットもあります。
つまり、相続放棄は良い面ばかりでなく、デメリットも考慮して考える必要があるということです。
負動産の相続放棄とは
相続放棄とは、相続放棄を選択した方は最初から相続人でないとする制度のことです。
そのため相続放棄を選択すると、そもそも相続人ではないため、負動産以外の全ての遺産についても相続の権利は無くなります。
つまり、現金や預貯金、株式などの有価証券は相続したいけど、負動産だけは相続したくないというような、相続財産の選択はできないということです。
そもそも相続放棄という制度は、故人に莫大な借金があり、相続人がその莫大な借金の相続を回避するために設計された制度です。
自分にとって有利な財産だけを相続するための制度ではないということを、理解しておく必要があります。
しかし、故人の莫大な借金では無いものの、売却や賃貸が容易でなく、維持費で赤字になる負動産は、状況によっては相続放棄が有利に働く場合もあります。
そのため、検討する価値は十分あるでしょう。
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負動産は不動産売却がおすすめ！その他の処分方法についても解説
相続放棄のところでも述べましたが、負動産の処分は売却がおすすめです。
売却や相続放棄以外にも寄付という処分方法もあります。
寄付をする相手には、個人、民間法人、社団法人、自治体等があげられます。
この中で民間法人や自治体が、寄付を受けつけてくれる可能性はかなり低いです。
なぜなら、民間法人の場合、不動産の寄付を受けることで固定資産税などが課税される上、使い道のない負動産を寄付されても困るだけだからです。
一方、自治体も、公共施設や道路拡張といった使用目的が特にあるわけでもない不動産について、寄付を受け付けることは考えづらいです。
以上の観点から、寄付できる可能性は低いと考えられます。
個人への寄付
個人の中でも寄付を受けてくれる可能性が比較的高いのは、負動産の隣地の所有者です。
ただし、個人への寄付には注意点があります。
それは不動産の寄付を受けた側には、贈与税が課税されるということです。
贈与税には110万円の基礎控除があるため、寄付をする不動産の評価額が基礎控除枠に収まっていれば問題ありません。
しかし、110万円を超える場合は贈与税が課税されるため、その旨について寄付を受ける側の了承が必要になります。
その他、不動産の寄付には所有権移転登記が必要なので、司法書士に依頼する手数料を含めた登記費用が必要になります。
寄付をする際は、あとでトラブルになることを防ぐためにも、贈与契約書を作成しておくことをおすすめします。
負動産の処分は不動産売却がおすすめ！
負動産の処分は、やはり売却するのがおすすめです。
一般的な仲介での売却以外にも、不動産会社による買取という方法があります。
買取は市場価格の7割程度の査定額になるデメリットがあります。
ですが、査定を受けて売買契約を締結すれば、契約締結から最短1週間程度で入金が可能というメリットがあります。
売却して負動産を処分する場合は、仲介と買取どちらも検討してみてください。
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まとめ
不動産売却をご検討中の方に向けて負動産の特徴や、相続放棄、売却や寄付といった処分方法を解説しました。
負動産とは売却も賃貸も難しく、持っているだけで赤字になる不動産のことです。
負動産の所有を回避する方法として、相続放棄がありますが、プラスの財産も放棄しなければならないので慎重に検討しましょう。
他にも寄付という方法がありますが、仲介か買取による売却がもっともおすすめです。
私たち和歌山市不動産売却センターは、和歌山市エリア周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。
