空き家を売りたいなら現状と更地どっちがおすすめ？売却時の費用もご紹介

空き家を売りたいけど、建物が古くて売れるのかどうか悩んでいませんか。
古家だと更地にしないと売れないのではと思いがちですが、そうとも限りません。
そこで今回は和歌山市で不動産売却に携わる私たち和歌山市不動産売却センターが、空き家を売りたいなら現状と更地のどちらがおすすめなのかと、売却時にかかる費用についてご説明します。

空き家を売りたい！現状の状態で売るメリット・デメリットとは？

古くなった空き家を相続したから売りたいと思ったとき、現状か更地かどちらで売るのがいいか迷うと思います。
ここでは、空き家を現状の状態で売る場合のメリットデメリットなどをご紹介します。

空き家を売りたいときに現状の状態で売る「古家付き土地」とは？

空き家を売り出すときには、中古住宅として売る他に「古家付き土地」として売りだす方法があります。
不動産広告では、「古家付き土地」「土地※現況古家あり」などと表記されて売り出される方法です。
古家付き土地も中古住宅のことなので、両者に明確な違いがあるわけではありません。
ですが、木造住宅は築20年で法定耐用年数にほぼ達するので、査定では建物部分の価値はゼロ評価されます。
この築20年を境にして、それより古くなると「古家付き土地」として扱われるケースが多いです。
古家付き土地は、中古住宅としてよりも「建物に価値は無いので、解体の必要はあるけど土地として買ってくださいね」という売り出し方になります。

DIYブームが「空き家の現状渡し」の後押しに！

「建物価値はないので土地として購入して欲しい」という売り出し方の古家付き土地ですが、昨今は中古住宅としても注目を集めています。
なぜなら、SNSなどで古い住宅を安く買って、自分でリフォームやリノベーションをする動画などが人気だからです。
これまで、中古住宅よりも新築のマイホームを検討する方が、日本では主流でした。
そのため古い中古住宅は、更地で売るほうが売りやすいと思われていました。
ですが、法定耐用年数を過ぎた古い空き家でも、リフォーム次第で魅力的な物件に生まれ変わるということに良さを感じる方が増えたのです。
これはSNSによるDIYブームの他にも、政府の住宅流通における方針が中古住宅の活用を活発化する政策に切り替わったことも後押ししています。
そのため今後、ますます中古住宅市場が活性化すると予想されます。
また空き家を現状で売るのには、売主は解体費用が必要ないというメリットがあり、買主には住宅ローンの活用ができて購入しやすいというメリットがあります。
空き家を売りたいときは、現状で売ることをまず考えてみましょう。

空き家を売りたい！更地で売るメリット・デメリットとは？

空き家を「古家付き土地」として売ることに対して、空き家を更地で売るのにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

空き家を売りたいときに更地で売るメリットとは？

空き家を更地で売ることのもっとも大きなメリットは、建物付きの現状で売るよりも早く売れることが期待できることです。
なぜなら更地であれば、買主は土地を買ってすぐに新築工事を始めることができるからです。
ところが空き家が建っていると、こうはいきません。
空き家の解体には、費用も時間もかかります。
売主が、解体による費用と時間のロスというデメリットを引き受けることが、買主にはそのままメリットとなります。　
また更地にすることは、空き家を持っているだけで被るデメリットを回避できるというメリットがあります。
空き家は、放置しておくと劣化が進みます。
劣化のスピードは人が住んでいる時よりも格段に早く、適切に管理をしなければ劣化のスピードを緩めることができません。
よって空き家として売りに出している間も、劣化が進まないように管理をし続ける手間が発生します。
そして、適切に空き家を管理できなければ、建物の破損や倒壊を招き、近隣に迷惑をかけることになります。
内容次第では、損害賠償を請求されるかもしれません。
また空き家が遠方にある場合、管理をしたくても管理ができないということもあるでしょう。
その場合、空き家の管理を業者に任せなければならないため、費用も発生します。
つまり空き家を解体して更地にしてしまえば、これらのリスクや手間、余計なコストというデメリットから解放され、メリットに変わるということです。

空き家を売りたいときに更地にするデメリットとは？

空き家を更地にするのには、解体費用を支払うデメリットがあります。
解体費用は建物の構造や規模によって変わりますが、木造30坪～40坪の物件では、解体費用は90万円～120万円程度を見込んでおく必要があります。
また古家の場合、アスベストが使用されている可能性もあります。
アスベストが使用されている場合は、アスベストの除去費用が発生するため、解体費用はさらに高くなります。
また、空き家を解体してしまうと、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置を受けられなくなってしまうため、固定資産税が高くなってしまうというデメリットもあるので注意が必要です。

空き家を売りたい！かかる費用や税金について

空き家を売るときには、相続時の登記費用や、売却して利益が出れば譲渡所得税もかかります。
更地で売る場合には、先述したとおり、これらにプラスして解体費用がかかります。
その他、不動産会社に支払う仲介手数料も必要になります。

空き家を売りたいときにかかる相続登記費用とは？

空き家を相続するときには、相続登記をおこないます。
その際に支払う費用の相場は、司法書士への手数料と書類取得費をあわせた6万円～10万円程度となります。
さらに固定資産税評価額の0.4%を、登録免許税として支払います。
また空き家を売りたい場合、売却は不動産の名義人しかおこなえません。
つまり相続と売却のどちらの観点からも、登記は必要だということです。

空き家売却で利益が出た場合は譲渡所得税の支払いも必要

空き家を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の課税率は、不動産の所有期間によって変わるので注意が必要です。
譲渡所得税は所有期間が5年超の場合、所得税・住民税・復興特別税をあわせて20.315%が課税されます。
一方、所有期間が5年以内の場合、譲渡所得税は39.63%まで上昇します。
所有期間が5年を境に税率が大きく変わるため、空き家売却のタイミングには注意が必要です。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料には上限額があり、速算式を用いることで簡単に計算できます。
速算式は物件の売却価格に応じて、次のようになります。

• 売却価格が200万円～400万円の場合：売却価格×4％＋2万円
• 売却価格が400万円以上の場合：売却価格×3％＋6万円

まとめ

今回は空き家を売りたいなら現状と更地のどちらがおすすめなのかと、売却時にかかる費用についてご説明しました。
空き家を現状で売りたい場合、古家付き土地として売るという方法があります。
更地での売却では、早期売却が期待できるというメリットがあります。
空き家を売りたい場合、利益が出れば譲渡所得税、相続の際には相続登記費用、更地で売るなら解体費用といったさまざまな費用がかかることを覚えておきましょう。
私たち和歌山市不動産売却センターは、和歌山市周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。