- この記事のハイライト
- ●事故物件とは居室内で自殺や他殺など嫌悪感ある事件があった物件のこと
- ●事故歴は価格や告知義務に大きく影響し、間違えば損害賠償の請求もある
- ●宅建業者は自然死以外の死をガイドラインに従い告知する努力義務がある
一度は聞いたことがある、心理的瑕疵や事故物件とは何でしょうか。
人の死が関わり気味が悪いと感じられてしまう物件が多いのですが、当事者はその死亡事例によって告知などの義務を負うなど、不動産取引にとっては重要な問題となります。
和歌山市で不動産の売却をご検討の方に向けて、心理的瑕疵や売却への影響について解説します。
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目次
不動産を売却する際に注意すべき心理的瑕疵がある事故物件とは？
不動産取引において、嫌悪感を抱く情報とされる心理的瑕疵とはなんでしょうか。
不動産の売却で説明を要する心理的瑕疵の読み方とは
「心理的瑕疵」は「しんりてきかし」と読みます。
瑕疵とはキズのことで、不動産の心理的瑕疵とは人がその状況に嫌悪感を抱くような心理的背景がある場合を指し、その部屋の中で事件があったような状況が該当します。
一方で、物理的瑕疵とは、天井から雨漏りがあるというような、建物や設備が劣化し壊れている物理的な不具合がある状態です。
不動産の売却で心理的瑕疵がある事故物件とは
心理的瑕疵のある物件は、一般的に「事故物件」と呼ばれており、よく耳にするかもしれません。
通常ですと、その部屋で事件などがあったと聞くと、住みたいとは思われにくいでしょう。
このように、事故物件は嫌悪感を抱かれて人が住まず空き家になりやすいため、家賃や売却価格が安いことがほとんどです。
そのため、とくに人の死に対して気にせず安い物件を探しているニーズに応えるために、心理的瑕疵がある物件ばかりを集めた事故物件サイトもあります。
また、マンション名などを入力すると事故物件かどうかが分かる、もしくは地域から事故物件を探せるサイトもありますが、事実と異なる場合もあるため注意しましょう。
不動産の売却で心理的瑕疵について買主に告知する義務とは
心理的瑕疵がある物件は、事前に知っていたなら契約しなかったという方がほとんどであるため、契約後に知った場合には契約の解除や損害賠償に発展する恐れがあります。
とくに、売買での購入の場合には、多くが住宅ローンを組んで購入しリフォームをしたりすることもあるでしょう。
また、家具家電を買い揃え、多くのサービスで住所変更手続きを済ませているでしょう。
そのようにして生活が始まった後に、契約を解除してすべてを元通りにするのは困難です。
そのため宅地建物取引業者には、契約前に知り得たそれらの心理的瑕疵を、当事者に対して告知する義務が課されているのです。
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不動産の売却で心理的瑕疵が成約価格などに与える影響とは？
心理的瑕疵が、不動産の価格などに与える影響とはなんでしょうか。
不動産を売却する際に心理的瑕疵が与える影響とは？不動産の金額
賃貸でも売買でも、心理的瑕疵物件は一般的な流通価格よりも金額が下がります。
下落幅に理由や根拠はありませんが、金額の目安としては、個人への売却金額では約30%、不動産会社といった買取会社への買取金額では約50%の金額がダウンするでしょう。
一方で、金額を下げれば契約相手が見つかるという保証はなく、最悪の場合には買主や借主もつかないことが考えられます。
しかし、不動産会社であれば、事故物件の特殊清掃やリフォーム、お清めやお祓いなどといったノウハウを持っていることもあります。
買取金額は一般の流通金額よりも安くはなりますが、確実に売れる方法として選択肢に加えると良いでしょう。
不動産を売却する際に心理的瑕疵が与える影響とは？事件性の有無
不動産業界では、人の死を自然死とそれ以外に分けています。
たとえば、高齢者の老衰などに比べ、殺人事件や自殺および火災などによる死は嫌悪感を抱く方が多いでしょう。
そのため、告知義務を課すべき死因には、事件性があるかどうかという基準があります。
また、死因が特定できないような場合には事件の可能性を考慮して、告知義務があるものとして取り扱います。
大きな事件による死亡の場合には、周辺地域の認知度が高くインターネットにいつまでも情報が残り続けてしまうことが大きな問題です。
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不動産売却時の心理的瑕疵に関する告知義務の内容や具体的な方法
心理的瑕疵がある物件を契約する際の告知義務や具体的な方法などを解説します。
心理的瑕疵がある不動産の売却！告知義務を問わない自然死とは
高齢者の老衰（臓器の機能が次第に弱まっていく死亡）は、自然死に分類されます。
また、階段や浴室での転倒や、誤嚥（ごえん：食道や気管にものが詰まる）なども室内の不慮の事故ですが、事件性はなく珍しくないため、自然死に準じた扱いとなります。
しかし、自然死や想定される事故死であっても死亡から発見が遅れた場合には、その発見が遅れた死の情報を受け取る側の心情を考慮して、告知すべきと解されます。
心理的瑕疵がある不動産の売却！告知義務はいつまで続くのか
事件性があって嫌悪感の強い死因の死亡情報に関しては、時間が経過しても告知義務はなくならず、必ず告知が必要です。
賃貸の借主への告知義務は発生から少なくとも3年という基準がありますが、売買の買主への告知義務に経過期間の概念はありません。
それは、売買の場合には契約前の状態に戻すための労力や費用が賃貸よりも遥かに大きいため、事前に一層慎重な告知と検討が必要だと考えられているからです。
心理的瑕疵がある不動産の売却！告知義務をまとめたガイドライン
心理的瑕疵は時間とともに薄れていくとする一方で、人の死を受け取った人の心情によるので線引しづらいとされます。
それゆえ、画一的な取り扱いが難しく、すべての死を同じに扱い、自然死であってもすべてを同様に告知しているケースがあり、貸主や売主への悪影響や負担が大きい場面がたくさんあります。
そのため、賃貸募集の際に高齢者の入居が断られ、高齢者の賃貸住居が見つからないという問題を生み出しました。
それらを受けて、国が規範となって一定の考え方を示す必要性が高まり、ガイドラインが策定されたのです。
このガイドラインでは、宅建業者がとるべき対応をルール化していますが、違反がただちに罰則とはならずあくまでトラブル防止や解決に役立てるという役割です。
居住用物件を対象とする3つの告知不要ルール
- 居室内の自然死と不慮の事故死
- 【賃貸のみ】以下2種の死の発生から約3年以上経過（多くが利用する共用部での嫌悪感のある死、発見が遅れ特殊清掃をした自然死）
- 取引する居室ではなく隣接する部屋や近隣建物で起きた死、一般の方が立ち入らない共用部での嫌悪感のある死、発見が遅れ特殊清掃をした自然死
加えて重要なのは、宅建業者に事前の調査を強いることや知らないことへの落ち度を追求するものではなく、あくまで売主・貸主・管理会社から聞いた、もしくは業務のかなで自然と見聞きした範囲に限られます。
また売買では、売主からの物件状況等報告書（告知書）の受け取りをもって心理的瑕疵の聞き取り調査をしたとみなされ、別途文献や近隣聞き込みやネット調査などの自発的な調査はしなくとも良いとされています。
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まとめ
ガイドラインがあっても、心理的瑕疵は受け取る側の心情に左右されるナイーブな問題なので、取扱が難しいため、トラブルに発展する場合があります。
告知についてはガイドラインも定められているため、事前に確認しておくと良いでしょう。
和歌山市で不動産業を展開する「和歌山市不動産売却センター」は仲介と買取を積極的におこないますので、小さな疑問でもご遠慮なくいつでもご相談ください。
