- この記事のハイライト
- ●離婚をきっかけに家を売却して残ったお金を分けることを財産分与という
- ●離婚後住み続けるメリットは、子どもにとっても環境が変わらない安心感がある
- ●債務者と居住者によって手続きや解決策が異なる
離婚によって、一緒に住んでいた家からひとりが出て、もうひとりがその家に残ることは珍しくありません。
しかし、事情をよく知らず別居したために、銀行との住宅ローンの契約に違反したとして、ローン残額の一括返済を求められることがあるのです。
和歌山市で財産分与についてお調べの方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
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離婚後不動産売却する際の財産分与の方法とは
財産分与とは、結婚前からあった預金などを除き夫婦が結婚後に共同で築いた財産を、原則として夫婦で半分に分ける手続きです。
片方が無職で収入が無かったものの、もう一方を支える役割の専業主婦などであれば、二人で協力して財産を築いたとみなし財産を半分受け取れます。
方法としては、家を売却したお金でローンの残債を返済し、諸費用を差し引いて手元に残ったお金を財産分与します。
家を売却して財産分与するメリット
思うように分けられない不動産とは違い、お金ならどのような割合にでもきれいに分けられるので、両者が分ける割合に納得していれば、トラブルになることは少ないでしょう。
もしも不動産が共有のままなら、売却するにも賃貸物件として出すにも共有者の承諾が必要になります。
また、管理や修繕費用も共有割合に応じて負担することになるため、何かをするたびに連絡を取り合って承諾をもらう手間が残ります。
しかし、共有の家を売却して権利や義務の関係が解消されていれば、今後そのような接触は必要なくなるのです。
家を売却して財産分与するデメリット
家を売却してしまうと、次に住む家がなくなりますので、新たに住む家を探す必要があります。
また、売却しようにもすぐに売れるわけではありませんので、売却が完了するまでは離婚していても協力しなければならないのです。
もしも、売却金で住宅ローンが返済できないオーバーローン状態なら、返済に不足する分を用意するか、別途で債務が残ることになります。
しかし、オーバーローンの場合の任意売却という方法は、金融機関の承諾や審査が厳しいため必ずできるわけではありません。
離婚後の財産分与において評価額で精算する方法
家を売却せずにそのまま残し、家を出る側へはその家の不動産評価額を参考にして、財産分与すべき額に相当する別の財産を渡して家を精算します。
家を売却せずに残すことで、売却によって購入時よりも価格が下がるリスクを回避して、住み続ける側は今までと居住環境が変わらないというメリットがあります。
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離婚後もその家に住み続ける場合のメリットとは
ここでは離婚後もその家に住み続ける場合のメリットをご紹介します。
離婚後その家に住み続ける場合、子どもにとってのメリットが大きいでしょう。
今まで住んでいた家にこれからも変わらず住めるのであれば、環境が今までとまったく変化しないので、学校や友達、通学路などが変わることがありません。
つまり、離婚のストレスにくわえて、転居による環境変化が子どもに及ぼす心理的な負担をかけずに済むのです。
また、離婚する時点ですでに住宅ローンの返済が終わっているなら、返済が滞って差し押さえされるような心配がなく安心です。
また、住宅ローンが残っていたとしても、同立地で同グレードの賃貸物件の家賃とローン返済額を比較してローン返済のほうが安いのであれば、毎月の負担が少なくなります。
しかし、住宅ローンが残っていた場合には状況に合わせた注意が必要になります。
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離婚後ローンが残った状態で住み続ける場合に必要な手続きとは
ここでは住宅ローンが残っている場合の注意点や手続きについて解説します。
債務者と住み続ける方が誰かによって、リスクやとるべき対策が異なります。
債務者が夫で居住者も夫の場合
名義は夫のままで、夫から妻へ財産分与分に相当する財産を渡して精算します。
さらに、住宅ローン契約上の連帯保証人が妻であれば、別の方へ変更しておくべきでしょう。
この、連帯保証人を変更する理由は、妻をローンの支払義務から開放するためです。
たとえば、離婚後に夫のローンの返済が滞ったり、夫が住まずに賃貸物件として出していることを銀行が知った場合には、ローン残金の一括返済を迫られる場合があります。
このような場合に連帯保証人は、債務者である夫と同じように全額一括の支払いをすべき義務があります。
しかも、離婚して夫とは他人になり、家を出て新生活を始めているという事実に関係なく、ずっと支払い義務がついてまわるという多大なリスクがあるのです。
ちなみに、この場合の新たな連帯保証人は、夫の親や兄弟などで返済能力がある方がなることが多いのですが、連帯保証人の適格性には銀行の審査があり、身内なら誰でもなれるわけではありません。
いずれにしても、まずは銀行に相談しましょう。
債務者は夫で居住者は妻の場合
住宅ローンは、自分が住む家の購入に限るという大原則があり、主債務者が家を出て、離婚して他人になる妻が居住するのは住宅ローンの趣旨に反します。
そのため、銀行の承諾なしに主債務者が出ていった場合には契約違反になり、ローン残金の一括返済を迫られることがあります。
つまり、夫が出ていった後も引き続きローンを返済していく意志があると銀行に認められたあとに、妻の居住が認められるという状況なのです。
しかし、この先ずっと自分が住まない家のローンを夫が払い続けるかというリスクが残るので、支払を強く促すためにも公正証書を作成しておくと良いでしょう。
公正証書で約束した財産分与の内容に反しローンの滞納などが起きると、公正証書の効力によって、妻が夫の財産を調べすぐに差押えすることができます。
公正証書は万能ではありませんが一定の強制力があり、2～4万円の費用で作成できます。
一方で、離婚の時点で妻に充分な収入がある場合には、住宅ローンの主債務者を妻に変える選択肢もあります。
しかしこの場合も銀行の審査が必要ですので、まずは銀行に相談して、ダメなら別の銀行での妻名義の借り換えローンを検討しましょう。
債務が共有名義の場合
夫婦ペアローンなどで債務が共有名義の場合には、不動産の所有権の共有割合も同じになっていることが通例です。
この場合でも、両者に対して住宅ローンの原則が働くため、夫が家を出れば債務者が勝手に家を出て居住しなくなったとして、契約違反や一括返済を強いられるリスクがあります。
また、離婚後も妻がきちんとローンの支払いをしていても、出ていった夫が滞納する可能性があり、最悪の場合にはすべての支払を妻が負担せざるを得ない状況もありえます。
その場合にも、妻単独債務に変更できるかどうかを銀行に相談することが大切です。
解決策としては、夫の債務を一括返済して解消してしまうか、夫の債務を妻が全額引き受けるかなどもありますが、あまり現実的ではありません。
できるとすれば、妻単独名義で借り換えローンを検討する事かもしれません。
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まとめ
離婚後、家に住み続ける場合は、環境が変わらないなどのメリットもありますが、さまざまな注意点もあるため、事前に確認して自分に合った方法を選択しましょう。
また、トラブルを避けるためにも、家を売却したあとのお金を2人で分ける財産分与という方法を検討してみても良いかもしれません。
和歌山市でさまざまな案件をサポートする「和歌山市不動産売却センター」では離婚のご相談もお受けしています。検討段階でも疑問点が解消できれば安心につながりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
