- この記事のハイライト
- ●空き家の管理は換気や雨漏りの確認をしておくと良い
- ●空き家を放置することで放火や倒壊で損害賠償のリスクが伴う
- ●空き家の対策として自治体の補助金で解体する方法と買取で売却する方法がある
いずれ引き継ぐ空き家が、管理状態によって将来問題を招くかもしれません。
使わない空き家を残すかどうか、空き家事情をご理解いただき、早いうちに検討をはじめましょう。
和歌山市で不動産をお持ちで空き家管理や処分をご検討の方は、ぜひ記事を参考にしてください。
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上手な終活のための相続空き家管理について
終活という言葉をご存じでしょうか。
自分が亡くなった後にできるだけ面倒や問題を残さないように、生前に財産の処分や引き継ぎを済ませておくことです。
上手な終活のために相続空き家を管理する方法
空き家は居住中と比べてとにかく劣化が早く、放置しすぎると空き家の様相は一変しますので、巡回の頻度やチェックすべき箇所には注意が必要です。
現地でこのような変化がないかチェックしましょう。
- 草木で害虫や害獣が居付く
- 地盤や地形変で建物が変形
- 雨漏りの形跡
- 湿気がこもり木部が腐食
- 封水が乾いて下水くさい
- 放火やゴミ投棄の危険性
変化や異常があれば、自分で対応するか、リフォーム会社などに対応や改善を依頼します。
上手な終活のために相続空き家を管理する手段
基本的には、相続人自ら現地に行って外観や周囲を確認し、空き家に入ってチェックしながら空気の入れ替えや、乾燥して減った封水の補充をします。
封水とは、下水から臭気や虫が上がってこないように曲げられたパイプに貯まった水のことをいいます。
自主管理に不安がある場合は、空き家の管理を管理会社へ委託することもできます。
ちなみに、空き家管理の管理委託料の相場は、月に5,000～10,000円です。
誰も使っていない空き家の巡回のために5,000～10,000円も費用がかかるとなると少し躊躇してしまいますが、考え方によっては委託したほうがメリットが大きい場合もあります。
以下、巡回管理の基本仕様の一例です。
頻度は月に1回、作業は通気と換気、雨漏りの確認、封水の補充、郵便物や投函物の回収、庭木の確認、その他の目視確認と報告書や懸念箇所の見積作成、緊急の初期対応などです。
たとえば、巡回中に草木の簡単な選定や簡易清掃程度なら自分でもできるでしょう。
しかし、リフォーム会社でないと判断できないような不具合があると、結局後日またリフォーム業者の現地確認に立ち会い、見積もり内容についてもやり取りしなければなりません。
そのたびに、都会から田舎への交通費や拘束時間、清掃道具の運搬などを考慮すれば、管理を任せるほうが自分で巡回するよりも効率がよい場合もあります。
もしも管理の手間が取れそうにないなら、思い切って空き家の管理委託を検討するのも良いでしょう。
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終活で解決しておくべき相続空き家のデメリットとは
ここで、空き家の管理をせずに放置した場合のリスクについて解説します。
終活で解決しておくべき相続空き家のデメリット！放火の危険性
空き家を放置するデメリットに、放火の危険性があります。
放置された空き家は次第に荒廃し、ひと目で誰も住んでいないと分かりますので、草木が伸びて身を隠しやすいと、犯罪の温床や放火の対象にされやすくなります。
万が一空き家が放火されてその火が近隣の家へ飛び火した場合に、失火責任法の規定では、自分の家が火元になって類焼を招いても重過失がなければ損害賠償の責任を負わないとしています。
しかし、空き家の放置が重過失と見なされないとも限りません。
放火においては放火犯が悪いのですが、残念ながら空き家は火災保険に加入できないため、放火させない対策が必要です。
終活における相続空き家のデメリット！倒壊の危険性
空き家が古くなってくると、倒壊する危険性も出てきます。
倒壊した瓦礫は、隣の家や通行する人に当たると大惨事になり、大変危険です。
かなりの築年数が経過した空き家は、自重や風雪や地盤の変化などによって次第に変形し、それによって出来た隙間や破損箇所から雨水が侵入します。
それに、閉め切った空き家は空気が入れ替わらず、草木の繁茂によっても空き家の湿気が抜けにくくなります。
そして慢性的に湿気を含んだ木材は、床下ではなく壁や天井であってもシロアリや菌糸類が活動しやすい環境になり、強度がなくなって倒壊しやすくなるのです。
終活における相続空き家のデメリット！損害賠償を負う可能性
放置空き家の火災や倒壊はもちろんですが、害獣や害虫の発生源になったり犯罪の温床になったりしても、近隣への被害が出ればすべて損害賠償の対象になり得ます。
終活における相続空き家のデメリット！老朽化による危険性
空き家の老朽化を遅らせるための巡回管理や清掃、補修などの対策をせず放置し、危険度や緊急度が高い有害な空き家だと見なされた場合には、自治体から処分がくだされます。
2015年5月26日施行の「空家等対策特別措置法」で有害な特定空き家に認定される要件です。
- 倒壊などの危険な状態にある
- 衛生上も有害な状態にある
- 荒廃して汚く景観を損ねる
- その他の悪影響が懸念される
特定空き家に指定後、自治体の助言や勧告に背いた場合には税金の優遇が無くなり、最終的には強制的に解体されて費用が請求されます。
この請求は税金と同様の扱いのため、払わなければ土地は差押えられて公売（自治体による不動産の競売）されます。
空き家を残しておく場合でも、少なくとも特定空き家に認定されない補修など、老朽化防止策が必要です。
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終活で解決しておくべき相続空き家の効果的な対策を検証
空き家を有害な空き家に変えないためにできる対策をご紹介します。
終活で解決したい相続空き家の対策①解体して更地にする
空き家を解体してしまえば、管理の必要は無くなります。
解体費用は建物の床面積に応じて変動しますが、解体費用の相場は坪単価40～50万円です。
解体重機や運搬車輌がアクセスしづらい場所や解体が難しい状況、アスベストの含有によっても解体費用が変わります。
終活で解決したい相続空き家の対策②売却して手放す
空き家を売却すれば、空き家も土地も手放すため、空き家管理の手間や将来のリスクだけではなく、土地と空き家にかかる固定資産税の支払い義務も無くなります。
空き家の状態や立地が悪く売れ行きが悪い場合だと価格は少し下がりますが、仲介手数料や空き家の不具合の保証が要らない、不動産会社の買取保証を利用するのも良いでしょう。
終活で解決したい相続空き家の対策③特例や補助金を活用
空き家の売却では、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用することができます。
空き家売却から出た利益から3,000万円までは控除されるため、ほとんどの場合で不動産譲渡所得税がかかりません。
また、空き家の解体費用について自治体独自の補助金制度が使えることがあります。
たとえば、和歌山市では不良空き家認定を受けた場合には、解体費用の3分の2かつ上限50万円までの補助金があります。
ただし、いくつもの要件や必要書類があり、また年度ごとに支給予定戸数の上限もありますので、早めに和歌山市の窓口へご相談ください。
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まとめ
空き家は放置し続けると、さまざまなデメリットが発生します。
管理委託や、売却するなどしてはやめの対策をとりましょう。
和歌山市で仲介や買取をおこなう「和歌山市不動産売却センター」は空き家でお悩みの方を親身にサポートしています。お気軽にご相談ください。
