- この記事のハイライト
- ●離婚による不動産の売却は離婚後のタイミングで、贈与にならない財産分与を
- ●売却でローン完済できないオーバーローンは、自己資金投入か任意売の検討を
- ●内緒の売却なら1社専任、囲い込みをせずネット戦略に長けた不動産会社とは
離婚や住宅ローンの残高は、家の売却タイミングや方法に大きく影響するのをご存じでしょうか。
また、オーバーローンの不動産を周囲に知られること無く財産分与できる有効な売却方法があります。
和歌山市で離婚によりマイホーム売却をご検討中なら、この記事がその疑問解消のお役に立つはずです。
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目次
売却開始のタイミングが離婚による不動産売却の重要な注意点
離婚による不動産売却は、離婚前後の違いや財産分与の期限に注意したタイミングが重要です。
離婚による不動産売却の注意点はタイミング？離婚後にすべき理由
離婚後も住宅ローンの支払を続ければ売らなくても良いと考えがちですが、離婚後も期日通りにローンを返済していくかどうかは分かりません。
また、収入があった債務者から配偶者へのローン返済義務の引き継ぎは、ほとんどの場合に認められません。
ですから、離婚の場合には家を売却してローンや連帯債務関係をきれいに解消しておくことをおすすめします。
できれば、離婚やその条件とともに売却の意思も固めてからのほうが、売却へ向けた協力体制ができるので、離婚後の売却が望ましいでしょう。
一方で、離婚前に売却して手元に残った現金を分けると贈与とみなされ、財産を受け取ったほうに贈与税の支払い義務が生じます。
しかし、離婚後なら財産分与に関する売却や分配として扱われるため、不動産を売却する際は離婚後が良いといえます。
離婚による不動産売却の注意点はタイミング？財産分与の請求期限
財産分与とは、離婚に際して所有する財産を原則半分に分ける行為です。
原則半分なのは、片方が無職でも家事や育児などで他方をサポートして共同で資産を形成したと見なされるからです。
しかし、功績や貢献度が明らかに大きく偏っている場合には別の割合になることもあります。
離婚成立から必ず2年（除斥期間：じょせききかん）までが財産分与の請求期間とされ、離婚原因を作った有責配偶者側にも請求権が認められています。
また、2年を経過しても両者の合意で財産分与の協議をスタートさせられますが、2年経過後の財産分与は、税務上贈与とみなされる可能性があり、手続きには注意が必要です。
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離婚によって売却する不動産がオーバーローンの場合の注意点とは
売却しても住宅ローンが完済できない状況は、売却方法に大きく影響します。
離婚による不動産売却の注意点はオーバーローン！残債と売却方法
オーバーローンとは、住宅の価値よりもローン金額が多い状態を指します。
購入時に物件価格に加えて諸費用なども併せた金額でローンを組むことと、売却しても住宅ローンが完済できないことの2つの意味がありますが、ここでは後者の意味で解説します。
売却時のオーバーローンは、売却価格から販売費用や登記費用を引いたものを返済に充ててもローン残高に足りないので、抵当権が抹消できず結果的に売却できなくなります。
ちなみに、販売費用とは以下のような経費のことを指します。
- 仲介手数料
- 司法書士費用（登録免許税を含む）
- 住宅ローン返済手数料（一括返済するため）
- その他（契約書や領収書の印紙税）
離婚による不動産売却の注意点はオーバーローン！任意売却を選択
任意売却は、売却してもローンが完済できない場合の売却方法として検討しますが、債務者側からは利用を自由に決めることができません。
銀行が、ローンの返済ができないのに抵当権を抹消して、その人の信用だけで無担保の債務を残すもしくは返済額を一部免除するなど、銀行にとってのリスクや負担が上がるため、任意売却をするかどうかは銀行側が決めます。
しかし、一般の売却は難しく任意売却がもっとも現実的な最善策だということを銀行に説得できれば、完済できない状況でも任意売却が使えます。
その際には、売却時の諸費用や売却後の引越し先の費用などのお金を、債務者の手元に残すなどの相談ができることもあります。
つまり、債務の免除や諸費用の調達について銀行を説得できるスキルや経験がないとできませんので、任意売却は不動産会社選びが特に重要です。
ちなみに、任意売却を選ぶと個人信用情報（借入や返済などの金融の履歴）に記録され、5～10年はクレジットカードやローンの審査に通らないなどの悪影響が出ます。
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離婚による不動産売却の注意点として重要な媒介契約の選び方
媒介契約とは、仲介する不動産会社との3種類の委任契約です。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、2社以上の不動産会社へ仲介を依頼する契約で、不動産会社同士が競争関係にあり、緊張感をもって売却活動をしてくれるのがこの一般媒介契約です。
また、自分で買主を見つけて、不動産売買の取引をすることも可能です。
売却する物件が人気地区にある築浅物件などのように、物件自体の価値や希少性が高いならもっとも良い媒介契約で、複数の不動産会社とのやり取りが苦痛ではない方に最適です。
ネット掲載を許可すると各社とも一気に拡散するため、情報開示のコントロールはできません。
不動産会社からすれば、他社のお客様で成約する可能性が常にあるため、大きなお金と手間と時間をその物件の売却のために投下しづらい内情があります。
また、数社分の内見スケジュールの把握は自分でおこなうため、その点が面倒に感じるかもしれません。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、1社の不動産会社だけに仲介を依頼する契約で、窓口が1つなのでやり取り自体は比較的手間がかかりません。
売主からの仲介手数料は必ずもらえるので、広告や業務に多くの費用や時間をかけてくれます。
注意すべきは、自社サイトや大手主要ポータルサイトをあまり使わず紙のチラシに頼るなど、ネット戦略が弱い不動産会社は情報の拡散力が弱く長期戦になる可能性がありますので、販売戦略や利用するネット広告媒体を聞いておきましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、1社の不動産会社だけに仲介を依頼する契約です。
同様に、売主からの仲介手数料は必ずもらえるので、広告や業務に多くの費用や時間をかけてくれます。
それぞれの媒介契約とはこのような違いがあります。
- 売主への売却活動報告の法定頻度が少なくとも1週間に1回（専任媒介契約は2週間に1回でよい）
- レインズ（一般の方が閲覧できない不動産サイト）への登録は契約から5日以内（専任媒介契約は7日）
- 自分で買主を見つけても仲介手数料を払って事務を任せる（専任媒介契約は自分で事務ができる）
専属専任媒介契約と専任媒介契約では大きく変わりはありませんが、ほとんどの場合は専属専任契約が使われます。
不動産売却において、媒介契約の選び方が重要になってきます。
進捗報告が義務になっている専任媒介契約か専属専任媒介契約を利用することをおすすめします。
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まとめ
離婚をきっかけに不動産を売却する際は、贈与と認定されないためにも、離婚後に売却することが望ましいです。
離婚の詮索につながるので、売却自体を知られたくない場合には専属専任媒介契約を締結すると良いでしょう。
和歌山市に不動産をお持ちの方で、離婚をきっかけに不動産売却をお考えの方は、「和歌山市不動産売却センター」までお気軽にご相談ください。
