- この記事のハイライト
- ●相続した空き家はしっかり管理することが必要
- ●空き家を放置しておくと建物の価値がさがる
- ●空き家は放置しないで処分する
相続した家が空き家状態になると、その家は老朽化が進んでしまいます。
空き家状態が続くと、どのように管理していいのかとても悩むところだと思います。
そこで和歌山県和歌山市にお住まいの方に向けて、空き家の管理をどうしたらいいのか、そして空き家にしているとどのようなデメリットがあり、空き家の問題を解決するにはどうしたらいいのかということを解説します。
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相続した空き家を適切に管理する方法
相続した不動産が空き家になってしまい、どのように管理していいのか悩んでいる方は多いかと思います。
空き家はそのままの状態にしておくと、人が住んでいないため、急激に老朽化してしまいます。
そうならないようにするには、適切に管理することが大切です。
もちろん、適切に管理をしても建物は、自然と経年劣化していきますが、適切な管理をすることで急激に老朽化するということを遅らせることは可能です。
そこで空き家の老朽化対策として適切に管理する方法は具体的にはどのような方法があるのかというと、次の3点です。
- 適切な換気
- 定期的な通水
- 定期的な掃除
適切な換気
家が老朽化する最大の原因は、湿気です。
家は人が住んでいないと湿気がたまり、湿気が原因で家が腐ってしまいます。
湿気対策として必要なことは、定期的に空気を入れ替えて換気をすることです。
定期的に空き家の空気を入れ替えることで、家に滞留している湿気を外に排出するようにしましょう。
靴箱、クローゼット、押し入れなどは湿気がとくに溜まりやすいので、この3か所は入念に換気をする必要があります。
定期的な通水
空き家の管理として通水も必要です。
その理由は空き家のまま放置していると、誰も家を使っていませんので、水道管を使用することがありません。
水道管は使用していないと、水道管が錆びてしまい、その結果水道管が破裂する原因になります。
通水をしないとこれ以外にも起きるトラブルがあります。
水道管を使用していないと、水道管内の水が蒸発して乾いてしまいます。
この状態にしておくと、下水管の空気が水道管を通じて家の中に流れ込み、悪臭の原因となります。
悪臭は、害虫の発生やネズミの侵入の原因になりますので、定期的に通水する必要があります。
通水でチェックする点は、下記のとおりです。
- 水の出方の状態
- 出てくる水は赤茶色ではないか（錆が原因で水が変色します）
定期的な通水はそれほど大変な作業でなく、1分ほど水道から水を流すだけで大丈夫です。
以上の通水を月に1回定期的におこなうようにしましょう。
定期的な掃除
空き家は誰も住んでいないですが、掃除も必要です。
掃除は室内と庭を中心にします。
とくに庭は放置しておくと雑草が生えてしまうので、その結果、管理を怠ると害虫が発生します。
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相続した空き家を放置するデメリット
以上、空き家を相続したまま放置しないようにすることが必要なのですが、どうして空き家を放置してはいけないのかというと、デメリットがあるからです。
では、空き家を放置しておくとどのようなメリットがあるのかというと、次のとおりです。
- 不動産の価値が下落する
- 所有者責任が課される
- 特定空き家に指定される
建物の価値が下落する
建物を何もせずに放置しておくと、湿気によって建物の老朽化が進み、建物の価値が下落します。
建物の価値が下落する具体的な原因としては、以下のとおりです。
- 湿気によってカビが異常繁殖する
- 家具が傷む
- フローリングや畳の状態が劣化する
- シロアリの大量発生
- 悪臭の発生
- 蜂の巣ができる場合がある
- ねずみ等が配線をかじり、火災が発生する可能性がある
所有者責任が課される
空き家の所有者には、民法717条において所有者責任が課されるとされています。
つまり、空き家の所有者は空き家が原因で事故が起きた場合に、空き家に問題があった場合には、それが所有者に過失がなかったとしても、所有者責任を追わなければならないということです。
例えば豪雨によって空き家の壁が崩れてしまい、それによって誰かが怪我をした場合には、そのことがわざとやったことでなくても空き家の所有者責任になるということです。
このように空き家の管理をしていないと、他人に危害を加えてしまう可能性が高くなるので、適切な空き家の管理が必要になります。
特定空き家に指定される
行政においては空き家対策は重大で、空き家等対策の推進に関する特別措置法（以下、「空き家法」と略）」という法律が2015年に制定されているほどです。
この法律は空き家を放置しておくと、特定空き家に指定されることになります。
特定空き家というのは、放置しておくと社会的な問題が発生させる危険な空き家ということで、特定空き家に指定されると、行政の行政代執行によって空き家が強制的に取り壊されます。
もちろん、いきなり行政代執行がおこなわれるのではありません。
行政から所有者に対して何度か催告されて、それに所有者が応じない場合、最終的な手段として行政代執行による取り壊しがおこなわれます。
この場合取り壊し費用は、所有者負担になりますし、もしそれにも所有者が応じない場合は、土地が強制的に売却され、その売却代金で取り壊し費用を回収します。
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相続で空き家状態にしないための解決策
親から不動産を相続したものの、空き家の状態で放置しておくと、何かあった場合にはすべて自分の責任になってしまうことがわかりました。
相続した空き家は管理をしなければなりませんが、自宅より遠い場所に空き家がある場合には、簡単なことではありません。
そのため空き家を活用できず、管理が難しいような場合は、処分するという方法があります。
空き家を処分するにあたっては建物を解体するか、その建物と土地を無償譲渡するか、売却するといった3つの対策があります。
建物を解体する
建物を解体すると、更地になりますので、空き家を管理する必要がなくなります。
また、その土地には建物が建っていませんので、放火や空き巣、小動物の侵入を防ぐことができます。
それに加えて、その土地を駐車場として有効利用することも可能なので、その場合定期的な収益を見込むことが可能になります。
ただし、解体工事には費用がかかります。
一般的に木造の建物ですと、坪当たり5万円、鉄筋コンクリート造の建物の場合は10万円前後です。
土地に面する道路の状況や取り壊しをする場合の手段によっても費用がかかってきますので、事前に見積りを取る必要があります。
解体のみおこなう場合は所有者は変わらないので、毎年固定資産税を納付する必要はあるため注意しましょう。
建物を無償譲渡する
建物を無償譲渡すると、空き家は所有者のものではなくなるので、空き家のリスクはなくなりますし、固定資産税の負担がなくなります。
しかし、無償譲渡の場合は買主に譲渡税の支払いが発生する可能性があるのはデメリットといえます。
建物を売却する
建物を売却した場合は、空き家のリスクを負うことがなくなりますし、固定資産税の負担もなくなります。
また、取得価格よりも高く売却することができれば、譲渡収益を得ることができます。
一方で空き家が昔から思い出のある家であれば、自分のものでなくなってしまうというデメリットもありますし、譲渡益がある場合は税法に従って、住民税や所得税といった譲渡所得税を納税しなければなりません。
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まとめ
空き家は管理ができない場合には、所有者にとってリスクが多くあります。
そのリスクの解決策方法として空き家は更地に解体したり、売却して処分するといった方法があります。
和歌山市不動産売却センターは和歌山市にて不動産の数多くの案件に対応してきました。
そのため案件ごとにきめ細かいサービスをご提供することができますので、空き家対策等でお困りの場合は是非弊社にご相談ください。
