- この記事のハイライト
- ●不動産売却時に売主が負う必要がある契約不適合責任
- ●契約時に伝えていない引渡し後の建物の不具合に対応する義務がある
- ●売却前にインスペクションを依頼することでトラブルを防げる
2020年4月に施工された改正法で契約不適合責任という、不動産売買契約時に売主が負う責任について明記されました。
契約不適合責任とはどういったもので、売主が負う責任や買主の権利はどのようなものでしょうか。
和歌山市内で不動産売却を検討している方は、内容を確認しておきましょう。
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契約不適合責任は不動産を売却するときの売主の責任
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは売買契約において、商品の品質や商品そのものの不備、数量などが足りないときに売主が負う責任です。
不動産取引での契約不適合責任は、不動産売買契約時に伝えていた状況や建築請負契約の内容と引渡し後の物件状況が異なるときに適応されます。
補修や修繕、代金の減額、損害賠償や契約解除にいたるまでの買主の権利が存在し、売主の責任において対処しなくてはなりません。
ポイントは不動産売買契約時に伝えていた内容と物件状況が違う点であり、もし、不動産売買契約時と引渡し後の物件状況に変わりがなければ、売主の契約不適合責任は問えません。
裏を返せば、契約不適合責任は契約時にしっかり状況をお互いに確認し、引渡されたものが契約と違うなどのトラブルにならないようにしましょう、という取り決めだと言えます。
不動産を売却するときの契約不適合責任の具体例
不動産売却の契約不適合責任でよく起こるケースとして、契約時には雨漏りがないと言われていたのに、引き渡しされた物件は雨漏りするという内容です。
このとき売主は契約時には「雨漏りしない」として売却したので、その雨漏りを売主の責任において補修しなくてはなりません。
その他にも細かい部分の例として、内装の扉に不具合はないとして契約したのに、建付けが悪くて開け閉めできない、というケースも契約不適合責任の対象です。
土地売りした場合にも、契約不適合責任について気を付ける必要があります。
たとえば住宅を建てるための土地として売却したけれども、規制があって住宅を建てられない土地だったというケースです。
売主が交渉しても、建物を建てられるように規制を解除することは難しいため、この場合は売買契約の解除の流れとなり、売買代金を返金しなくてはなりません。
そのときにかかった経費についても、売主の責任となるでしょう。
不動産仲介会社が入る契約で建物が建てられない土地を売買するという事例は考えづらいですが、仲介を入れないで直接契約で取引したとしたら、起こりうるかもしれません。
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契約不適合責任で認められている買主の権利
契約不適合責任では買主に5つの権利が認められているため、その内容を解説します。
追完請求
追完請求とは売主に対して契約書通り完璧なものを引渡してください、という請求ができる買主の権利です。
不動産の場合だと、例にあげた雨漏りがあったとしたら、売主に修繕を要求し直してもらうことを言います。
建物が雨漏りしていたら住むのは難しいですし、住宅を購入しているのだったらその目的を果たせていないことになるので、契約不適合責任を追求できます。
しかし、もし雨漏りの旨が売買契約書に明記されていたらどうでしょうか？
雨漏りの箇所が契約書通りならば契約不適合責任は負わず、違う場所から雨漏りしたときには責任を負うこともあります。
あらゆる場所から雨漏りすることが想定されるような建物の場合、雨漏りすることが容易に想像できるので、契約不適合責任を負わないケースもあります。
いずれにせよ、不動産を売却するときには物件所状況を細かく売買契約書にて明記しておきましょう。
代金減額請求
追完請求したものの売主が対応してくれなかったり、売主が追完請求を明確に拒絶したとき、または対応できないと明らかに分かるときは代金減額請求します。
言葉の通り代金を減額する請求で、売買代金を返還してもらう、または減額してもらいます。
あくまで追完請求をし、対応してもらえないときにする請求です。
催告解除と無催告解除
追完請求したけれども対応してもらえず、代金減額請求したものの修繕やメンテナンスに多額の費用がかかったり、住めなかったりするときに契約解除することを催告解除と言います。
契約後に契約解除すると違約金が発生しますが、催告解除ならば契約がなかったことになるので、売主は売買代金を返還しなくてはなりません。
無催告解除は追完請求への対応が不可能だった場合、不可能なことが明らかな場合、明確に対応する意思がないことを示した場合などに、催告することなく解除できます。
追完請求をしたけれども一定期間対応されなかった場合にも無催告解除が可能です。
損害賠償請求
売主が追完請求に対して対応せず、その結果で買主に損害が出た場合、損害賠償請求できます。
例えば建物が雨漏りしていて、追完請求して修繕を依頼したけれども対応されず、室内の家電が壊れてしまったらその家電の弁償を請求できます。
ただし、売主が故意に隠したり、雨漏りを忘れていたなどの過失がない限り、買主の権利にはなりません。
この損害賠償請求は解約解除になったときの諸経費や、売買契約時にかかった諸経費も請求の対象になりますが、それ以外にも「履行利益」も含まれます。
履行利益とは、契約が無事に成立したならば得られたであろう利益のことで、建物を転売し発生した利益や、賃貸に出して得られた利益についても請求できるということです。
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不動産売却時に契約不適合責任をトラブルにしない方法
ホームインスペクションを利用する
ホームインスペクションとは建物状況調査のことで、国家資格をもった専門の調査員により建物を調査し、建物の不具合や劣化状況などを報告するものです。
主なチェック項目は外壁や基礎のひび割れ、雨漏りの有無など構造上問題にならないかを確認する部分と、生活に支障が出ると考えられる劣化や性能低下がないか、などです。
専門家が細かくチェックするので売主・買主にとっても安心できる材料となるでしょう。
ホームインスペクションは売主でも買主でも依頼でき、依頼した人が費用負担することが一般的です。
契約書にしっかりと明記し、トラブルに備える
しっかりと建物をチェックすることが前提ですが、その上で契約書に内容を明記し、確実に買主に内容を伝えましょう。
口頭で伝えると言った、言ってない、のトラブルに発展することもあります。
売主には告知義務があり、物件に不具合がある場合には買主に伝える必要があるので、契約書に明記することが重要です。
また、建物内での事件や事故、火災が起きたり、人が亡くなっている場合にもしっかりと告知したうえで売買契約に進めましょう。
この告知を怠ると告知義務違反になり損害賠償請求を受けてしまうこともあるので注意しましょう。
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まとめ
不動産における契約不適合責任とは、契約書に明記されている内容と実際の物件の状態が異なる場合や説明のない不具合がある場合、売主が対応しなければならない責任です。
買主の権利も強く、修繕や減額、契約の解除や損害賠償請求まで可能です。
これらのトラブルを回避するために、ホームインスペクションを利用したり、売買契約書にしっかりと明記して、買主の承諾を得るようにしましょう。
もし、和歌山市内で不動産売却を検討していて、建物の不具合が懸念される状態ならば和歌山市不動産売却センターまでご相談下さい。
